Vì sao thị trường bất động sản méo mó?

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải là một nội dung trọng yếu thể hiện chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội trong từng giai đoạn, phù hợp với từng địa phương, khu vực. Tuy nhiên, trên thực tế, quy hoạch này còn nhiều bất cập, là nguyên nhân cơ bản dẫn đến hàng ngàn dự án dễ dàng được điều chỉnh quy hoạch và hàng ngàn dự án treo trên cả nước.

"Chính quy hoạch sử dụng đất và việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất không tốt đã làm cho việc hình thành thị trường đất đai bị méo mó, biến dạng, trì trệ, vận hành không minh bạch", ông Trần Quốc Toản, nguyên Phó chủ nhiệm văn phòng Chính phủ nhận định.

Kỷ cương thực hiện chưa nghiêm

Theo ông Toản, chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng tài nguyên đất còn thấp, còn mang nặng tính hành chính bao cấp, thiếu công khai minh bạch, thiếu tầm nhìn trung và dài hạn, chưa gắn bó chặt chẽ với các chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. 

Quy hoạch treo còn khá phổ biến, tính khả thi chưa cao; có những yếu tố tiêu cực trong xây dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất... gây tiêu cực, lãng phí, thất thoát không nhỏ. Nhìn chung, kỷ cương trong việc thực hiện chưa nghiêm, việc điều chỉnh quy hoạch có không ít trường hợp trái quy định, trái thẩm quyền, còn không ít tiêu cực. 

Báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương với Đoàn giám sát về nội dung đất đai đô thị của Quốc hội, cho thấy, cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1-6 lần. Việc điều chỉnh quy hoạch thường được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư, theo hướng tăng mật độ, hệ số sử dụng đất, giảm diện tích đất công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng... gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân, nhất là ở Hà Nội và Tp.HCM. 

Tại hai thành phố này, tỷ lệ đất dành cho giao thông chỉ đạt khoảng 9%, trong khi theo quy hoạch phải đạt 20 - 26% đối với đô thị trung tâm, 18 - 23% đối với đô thị vệ tinh, 16 - 20% cho các thị trấn; tỷ lệ đất bến bãi đỗ xe trên đất xây dựng đô thị đạt dưới 1% (yêu cầu phải đạt 3 - 4%). 

Hơn nữa, sau khi di dời một số nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất, bệnh viện ra khỏi nội đô, đất đó thay vì làm không gian cây xanh, mặt nước, các công trình dịch vụ công cộng phục vụ lợi ích cộng đồng thì lại biến thành những toà nhà cao tầng.

Trong thời gian dài, ở nhiều địa phương, cứ có đất trống, doanh nghiệp xin là được chính quyền cấp, hàng loạt dự án đầu tư theo kiểu phong trào, không xuất phát từ nhu cầu phát triển thực tế đô thị. Không ít dự án được cấp đất nhưng không có nguồn lực để thực hiện dẫn đến tình trạng để dự án treo. 

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thực trạng này phổ biến ở hầu hết các đô thị lớn trên cả nước, xuất phát từ công tác tổ chức thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch đang có vấn đề, làm quy hoạch dự án lệch lạc rất nhiều so với ban đầu và làm méo mó thị trường bất động sản.

Quy hoạch phải thực sự dẫn đường

Ví như Tp.HCM hiện còn 547 dự án phải thu hồi chủ trương do thực hiện chậm. Tại Hà Nội, theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng 400 dự án treo đang tồn tại trên tất cả các quận, huyện. "Hầu hết các dự án treo đều do quy hoạch hoặc văn bản có những sai sót về mặt pháp luật", bà Doãn Hồng Nhung, Đại học Quốc gia nhận định. 

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường: "Chúng ta có một khung pháp luật về quy hoạch tích hợp thống nhất được áp dụng trên phạm vi cả nước, nhưng quy hoạch sử dụng đất lại bị thay đổi hoàn toàn, không còn là một hệ thống. 

Cơ chế điều chỉnh quy hoạch thiếu chuẩn mực, nhiều khi không phải vì mục đích phát triển chung mà chỉ vì những lợi ích riêng. Điều này dẫn tới một thực trạng là Nhà nước chưa đảm bảo chức năng dẫn đường cho phát triển và lợi ích tư nhân chưa là động lực cho phát triển. Trên thực tế, lợi ích tư nhân có biểu hiện đang dẫn đường cho phát triển, quy hoạch của Nhà nước nhiều khi chạy theo lợi ích tư nhân". 

Trước thực trạng đó, ông Trần Quốc Toản kiến nghị, cần phải đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác này phải kết hợp hữu cơ giữa căn cứ vào chiến lược phát triển đất nước với tầm nhìn dài hạn, phản ánh đầy đủ yêu cầu và nội dung phát triển đồng bộ các lĩnh vực của đất nước có sử dụng đất, đồng thời phải căn cứ vào yêu cầu phát triển của thị trường trong từng giai đoạn. 

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, đồng thời bảo đảm phân bổ một cách hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai quốc gia phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trung và ngắn hạn. 

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải trở thành công cụ quan trọng quản lý và sử dụng tài nguyên đất, phải được triển khai công khai minh bạch, phải lấy ý kiến của người dân và phải tạo sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch các ngành, tham vấn các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch.