Vì sao thị trường chỉ có bất động sản cao cấp?

Theo TS Trần Du lịch, sản phẩm trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện giống như chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia, hạng nhất mà không có hạng phổ thông.

BĐS cao cấp độc chiếm thị trường

Thừa nhận thị trường BĐS hiện nay đang lệch pha cung cầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng nhận định nói trên hoàn toàn đúng đối với thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất 3 địa phương). Cụ thể thị trường nhà ở TP.HCM từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại vừa túi tiền, giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường. Đặc biệt, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở mở bán chỉ toàn nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp cũng không còn, dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không cân bằng, không bền vững, như mô hình kim tự tháp bị "lộn ngược đầu".

Ảnh: Đình Sơn

Không chỉ nguồn cung BĐS khan hiếm và phân khúc cao cấp "độc chiếm" thị trường, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội, TP.HCM đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập niên. Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý 2/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Cùng đó, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. Nguyên nhân chính của xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư...

Quy định về cơ cấu sản phẩm trong dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc BĐS cao cấp chiếm đại đa số tại 2 thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội là bởi đến nay trên cả nước có 2.891 dự án đang bị vướng mắc, không thể triển khai. Trong đó, chỉ riêng TP.HCM đã có 504 dự án. Điều này khiến số lượng dự án mới đưa ra thị trường rất ít, đếm trên một bàn tay. Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu về đầu tư, an cư vẫn rất lớn, nên các chủ đầu tư thường làm BĐS cao cấp để phục vụ các nhà đầu tư và một số lượng không nhỏ những người có tiền mua BĐS cao cấp để ở. "Không có nguồn cung dự án đồng nghĩa với không có nguồn cung về nhà ở. Trong khi đó, nhu cầu rất lớn nên các dự án ban đầu dự kiến làm bình dân thì nay các chủ đầu tư cũng "mông má" làm BĐS cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận", ông Lê Hoàng Châu cho biết và nói thêm rằng giá vật liệu xây dựng như cát tăng bất thường, giá nhân công, điện, dầu cũng tăng, góp phần làm tăng giá BĐS. Số lượng dự án không thể triển khai rất lớn nên hàng triệu tỉ đồng chôn trong đất, hàng ngàn héc ta đất không đưa vào sử dụng. Đây là sự lãng phí cực lớn. Từ đó, ông Châu khuyến nghị điểm nghẽn thể chế là điểm nghẽn của tất cả các điểm nghẽn; nếu tháo điểm nghẽn thể chế là tháo được tất cả.

Còn theo TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách, Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, chi phí đầu vào quá cao khiến nhà giá rẻ trở nên "bất khả thi", nhất là giá đất tại các thành phố lớn đã tăng vọt trong nhiều năm qua. Quỹ đất sạch thì ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục pháp lý kéo dài từ 3 - 5 năm, thậm chí có dự án như bán đảo Thanh Đa (TP.HCM) kéo dài hơn 20 năm vẫn chưa thể triển khai khiến chi phí tài chính đội lên gấp nhiều lần. Thêm vào đó, chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay ngân hàng đều tăng mạnh sau đại dịch Covid-19. Trong bối cảnh đó, nếu chủ đầu tư phát triển nhà giá thấp, có thể không đủ lợi nhuận hoặc thậm chí thua lỗ. Đó là một bài toán kinh tế mà không ai muốn chọn rủi ro.

Ngoài ra, ông Trần Việt Anh cho rằng chính sách hiện hành chưa thực sự tạo điều kiện cho phát triển nhà ở vừa túi tiền. Nhà ở xã hội bị ràng buộc quá nhiều thủ tục, quy định khắt khe về đối tượng, quy mô, lợi nhuận… còn nhà ở thương mại giá rẻ thì không được ưu đãi gì. Trong khi đó, việc đấu giá đất và lựa chọn chủ đầu tư vẫn theo giá thị trường, buộc doanh nghiệp phải bán giá cao mới có thể thu hồi vốn. Như vậy, chính sách hiện tại vô hình trung đang khuyến khích thị trường chạy theo phân khúc cao cấp.

"Thị trường lệch cung do tâm lý đầu cơ và chiến lược doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư bị cuốn theo tâm lý làm nhà cho người giàu vì cho rằng dễ bán, biên lợi nhuận cao, dễ thu hút dòng tiền đầu tư. Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường "sốt ảo", việc phát triển các dự án cao cấp mang lại lợi ích tài chính lớn hơn. Kết quả là thị trường lệch hẳn về một phía, chỉ ưu tiên "người có tiền", còn đại đa số người dân có nhu cầu ở thực thì bị bỏ lại phía sau. Chúng ta chưa có một cơ sở dữ liệu đầy đủ về nhu cầu nhà ở theo thu nhập. Việc phát triển sản phẩm BĐS vẫn dựa trên tính toán của từng doanh nghiệp, chứ chưa có định hướng tổng thể từ quy hoạch quốc gia. Điều này dẫn đến mất cân đối cung - cầu và hệ lụy là xuất hiện những "căn hộ không có người ở", trong khi "người không có nhà ở" thì vẫn nhiều", TS Trần Việt Anh nhận định.

Do vậy, chuyên gia này cho rằng muốn đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng, chúng ta không thể tiếp tục để "chiếc máy bay BĐS" chỉ có vé hạng thương gia mà cần những giải pháp căn cơ. Đầu tiên phải tái cấu trúc thị trường, khuyến khích phát triển mạnh nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội với sự hỗ trợ thực chất từ các chính sách miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi vay vốn, rút ngắn thủ tục. bên cạnh đó, cần ban hành quy định về cơ cấu sản phẩm trong dự án. Ví dụ phải có 30% nhà giá rẻ, 40% trung cấp, 30% cao cấp để đảm bảo cân đối phân khúc. Xây dựng dữ liệu quốc gia về nhu cầu nhà ở, phân loại theo khu vực, thu nhập, độ tuổi… để làm cơ sở quy hoạch phát triển nhà ở phù hợp. Đẩy mạnh mô hình nhà ở cho thuê giá rẻ, nhà ở hợp tác, và các hình thức phi truyền thống phù hợp với thế hệ trẻ, người lao động di cư, công nhân.