3 lấn cấn quanh dự thảo thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất "không phải là đất ở"

Góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, vẫn còn nhiều "lấn cấn" quanh dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó "không phải là đất ở".

Thêm 3 "lấn cấn" quanh dự thảo thí điểm nhà ở thương mại đối với đất "không phải là đất ở"

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, "lấn cấn" đầu tiênlà tại khoản 1 Điều 2 "dự thảo" định hướng quy định "Đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024" là chưa chặt chẽ, chưa cụ thể mà chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất.

Tiếp đến, khoản 3 Điều 2 "dự thảo" định hướng quy định "Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất".

"Quy định này là chưa chặt chẽ, có thể dẫn đến vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", ông Châu nói.

Chưa kể, quy định này có thể bị một số nhà đầu tư "lợi dụng" để mua các khu đất bao xung quanh "phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý" (đất công) có quy mô diện tích lớn để hưởng lợi.

"Những nhà đầu tư này "nghiễm nhiên" được "Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất", vừa làm cho môi trường đầu tư thiếu minh bạch, thiếu công bằng, thiếu cạnh tranh lành mạnh", ông Châu nhận định.

Do vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị khoản 3 Điều 2 "dự thảo Nghị quyết thí điểm" cần "sao chép" đúng nội dung quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, HoREA đề nghị giao Chính phủ quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 5.

"Lấn cấn" thứ 2, tại khoản 2 Điều 3 "dự thảo" định hướng quy định "Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt" là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về "nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở" không quy định "danh mục dự án nhà ở".

Nhất là tại điểm a khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu dự án nhà ở phải "Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt…".

Tiếp đến, khoản 4 Điều 3 "dự thảo" định hướng quy định "Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan".

Tuy nhiên, khoản này cũng chưa quy định rõ trường hợp "doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" đối với "đất khác không phải là đất ở".

"Quy định này chưa phù hợp bởi lẽ tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" đối với "Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác", nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở", Chủ tịch HoREA lý giải.

"Lấn cấn" cuối cùng là ở điều 4 của "dự thảo Nghị quyết thí điểm".

Cụ thể, khoản 1 Điều 4 "dự thảo" định hướng quy định "Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030".

Quy định này là chưa hợp tình hợp lý, có thể dẫn đến áp dụng pháp luật "chưa thật công bằng, bình đẳng" giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh về kết quả thu ngân sách nhà nước từ đất đai, bất động sản.

Ngoài ra, khoản 3 và khoản 4 Điều 4 "dự thảo" chưa hợp tình hợp lý, bởi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh chỉ nên quy định về tiêu chí (nếu thực sự cần thiết) và thực hiện "quyền giám sát", kiểm tra nên không cần thiết quy định Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh "thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm" mà nên giao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm.