400.000 tỷ đồng hàng tồn kho của Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc, Phát Đạt...úp mở chiến lược "ôm hàng chờ thời"

Thị trường bất động sản ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực trong 9 tháng đầu năm 2025. Theo Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch toàn quốc đạt hơn 430.000, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt tới 68%, gấp đôi so với năm ngoái và là mức cao nhất trong ba năm trở lại đây.

Tuy nhiên, đằng sau gam màu tươi sáng ấy là một nghịch lý đáng chú ý khi lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp vẫn tăng mạnh, đặc biệt trong quý III/2025. Theo thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp trên sàn, giá trị hàng tồn kho đã vượt 395.000 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với đầu năm. Đáng nói, đằng sau sự gia tăng này úp mở chiến lược "ôm hàng chờ thời" của các ông lớn, song cũng báo hiệu những rủi ro tài chính tiềm ẩn nếu cơn khát thanh khoản không được giải tỏa kịp thời.

Dẫn đầu bảng xếp hạng tồn kho là Novaland (NVL) với mức kỷ lục hơn 152.000 tỷ đồng vào ngày 30/9/2025, tăng 4% so với đầu năm và chiếm tới 63% tổng tài sản. Trong đó, hơn 95% đến từ các dự án đang triển khai như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), nơi mà chi phí đất đai, tư vấn, thiết kế và xây dựng đã "ngốn" hơn 145.000 tỷ đồng.

Đứng thứ hai là Vinhomes (VHM) – "gã khổng lồ" của Vingroup ghi nhận tồn kho vọt lên hơn 125.000 tỷ đồng, tăng tới 130% so với hồi đầu năm. Trong đó, phần lớn là siêu dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP.HCM). 

Tuy nhiên, phần lớn hàng tồn kho của Vinhomes là bất động sản để bán đang xây dựng, ở mức hơn 122.500 tỷ đồng. Con số này cũng tương đồng với doanh số bán hàng chưa ghi nhận của Vinhomes (tức doanh số mà khách hàng đã ký hợp đồng và chờ ngày bàn giao sản phẩm) đến cuối tháng 9 đạt 223.937 tỷ đồng, tăng 93% so với thời điểm cuối quý 3 năm 2024, mức cao kỷ lục, thể hiện tốc độ thanh khoản cao của tài sản. Trong bối cảnh này, bất động sản để bán đang xây dựng của Vinhomes sẽ đóng vai trò tích luỹ cho các hoạt động bán hàng của công ty.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô tầm trung, Kinh Bắc (KBC) chứng kiến lượng hàng tồn kho phình to 80% lên 25.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và khu công nghiệp Lộc Giang (Long An) – hai dự án trọng điểm trong chiến lược mở rộng hạ tầng công nghiệp, đô thị của tập đoàn.

Tương tự, Khang Điền (KDH) tăng 4% lên hơn 23.000 tỷ đồng, tập trung vào các khu dân cư như Khang Phúc – Tân Tạo (8.272 tỷ đồng). Phát Đạt (PDR) và Đất Xanh (DXG) cũng không nằm ngoài xu hướng, với mức tăng lần lượt 6% (15.000 tỷ đồng) và 9% (14.600 tỷ đồng).

Trái lại, Nam Long (NLG) là hiếm hoi giảm nhẹ 1%, còn 17.852 tỷ đồng, nhờ tiến độ bàn giao tại Izumi (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). Cùng chiều, DIC Corp (DIG) cũng ghi nhận giảm 6% xuống 8.655 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn kho hiện nay có thể trở thành "nguồn lực tiềm ẩn" giúp doanh nghiệp bật dậy mạnh mẽ, nhờ ghi nhận doanh thu đột biến từ việc mở bán và bàn giao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính lớn, gánh nặng sẽ gia tăng đáng kể khi lượng hàng tồn kho lớn kéo dài, làm phát sinh chi phí, khóa chặt dòng tiền và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân chính khiến hàng tồn kho tăng là do thủ tục pháp lý chậm trễ, chi phí đất đai và vốn tăng cao. Cùng với đó, có hiện tượng một số doanh nghiệp dù có quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc "găm hàng" chờ thời, dẫn đến cung không đáp ứng kịp nhu cầu.

Để hướng tới một thị trường cân bằng và bền vững, ông Đính đề xuất đa dạng hóa nguồn vốn, khuyến khích quỹ đầu tư và trái phiếu bất động sản , giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng lớn như cao tốc, metro, vành đai sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở với giá hợp lý hơn.

Cùng với đó là đẩy nhanh hoàn thiện các bộ luật trụ cột như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành hướng dẫn chi tiết để địa phương có thể triển khai thống nhất. Song song đó, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và thành lập trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch.