6 mảnh ghép "màu xám" của bất động sản Tp.HCM năm 2019

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) vừa có văn bản gửi Chính phủ, trong đó nêu hàng loạt "mối đe doạ" thị trường bất động sản Tp.HCM trong năm 2019, nhìn từ những dấu hiệu đáng chú ý trong năm 2018. 

Nguồn thu từ đất sụt giảm

Theo HOREA, thống kê cho thấy năm 2017, thu ngân sách từ đất của Tp.HCM là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. 

Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất. 

Năm 2018, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. 

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất của Tp.HCM đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. 

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng. 

HOREA cho rằng nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản của thành phố đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường sụt giảm

Năm 2017, Tp.HCM có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn. 

Trong đó, phân khúc cao cấp (có giá bán trên 40 triệu đồng/m2) chiếm 25,5%; phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. 

Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7%, giảm 4,4% so với năm 2017.

Về nguyên nhân, HOREA cho rằng điểm nghẽn thủ tục đã làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM trong thời gian qua và cả trong năm 2019. 

Điều này khiến không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Tiếp tục lệch pha cung - cầu

Năm 2018, tại Tp.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên theo HOREA, trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì cũng có thể đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Theo HOREA, mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Dự án BT đụng điểm nghẽn

Một số vụ án lớn đã xảy ra tại Đà Nẵng, Tp.HCM vừa qua, có nguyên nhân do một số cán bộ Nhà nước có thẩm quyền đã giao cho nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai. 

Từ đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) có sử dụng đất công đã bị tạm ngừng triển khai thực hiện. 

Trong các dự án này, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, có dự án đang đầu tư xây dựng dở dang, có dự án đã chuyển nhượng, có dự án đã liên doanh hoặc hợp tác đầu tư, có nhiều dự án chưa cấp sổ đỏ cho người mua nhà…

Ngày 28/12/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, chỉ đạo nguyên tắc xử lý đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12. 

Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính có trách nhiệm hoàn thiện dự thảo nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo đúng Nghị quyết số 119/NQ-CP của Chính phủ. 

Song HOREA cho rằng, vấn đề cấp bách hiện nay là cần sớm ban hành nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.     

Cơn sốt đất nền lan rộng 

Năm 2018, To.HCM đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. 

Thủ phạm, theo HOREA, chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. 

Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Tranh chấp tại chung cư tăng mạnh 

Tp.HCM có khoảng 1.000 chung cư. Theo HOREA, khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết, trong đó, có hơn 10 chung cư có tranh chấp gay gắt. 

Tranh chấp chủ yếu xoay quanh các nội dung về việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư...

"Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019", HOREA khuyến cáo.