Ai mua, ai bán chung cư 100 triệu đồng/m2?

"Thi nhau" tâng giá chung cư trên 100 triệu/m2

Hiện tại, trên thị trường, dự án chung cư Lancaster Legacy của Trung Thuỷ Group đang giao dịch quanh mức 230 - 280 triệu đồng/m2. Giá này cao hơn nhiều so với giá mà chủ đầu tư đưa ra, từ 200 - 230 triệu đồng/m2.

Thông tin từ một tư vấn bán hàng tại Eaton Park - dự án chung cư toạ lạc mặt tiền đường Mai Chí Thọ của Gamuda Land, giá bán căn hộ tại dự này hiện đã tăng so với thời điểm trước Tết 2025. Hiện, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 60 m2 có giá bán gần 10 tỷ đồng/căn. Giá bán căn 2 phòng ngủ 80 m2 hiện ở mức 15- 17 tỷ đồng. Những căn 3 phòng ngủ tại dự án đang chào bán giá lên đến 18 - 20 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án mới mở bán cũng có giá bán từ 100 - 300 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án Noble Crystal Tây Hồ của Sunshine Group đang giao dịch quanh mức 188 - 300 triệu đồng/m2. Dự án Sun Feliza Cầu Giấy đưa ra mức giá dự kiến 180 - 200 triệu đồng/m2.

Còn dự án Long Biên Central đang rumor với giá 115 - 130 triệu đồng/m2, chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì. Dự án The Nelson Private Residence của HD Mon & Indochina đang rao bán với giá 135 - 170 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án The Matrix Premium gia nhập thị trường với giá trung bình 130 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Dự án Hausman Premium Residence (thuộc Khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ) có mức giá dao động 100 - 120 triệu đồng/m2.

Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPHCM duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150 - 300 triệu đồng/m2.

Còn tại TPHCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m2, một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cảnh báo, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Khó sở hữu nhà

Dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong quý II/2025 chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM đã tăng mạnh.

So với quý trước, giá bán bình quân của các dự án tăng lần lượt là Hà Nội (gần 88%), Đà Nẵng (gần 70%) và TPHCM (hơn 48%). Hiện tại, giá bán trung bình là 75,5 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 ở TPHCM.

VARS IRE đánh giá, việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao, và việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa.

Trong báo cáo về ngành bất động sản, Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) cho biết, hệ số giá nhà so với thu nhập của Việt Nam đang ở mức nghẹt thở nhất thế giới. Đến giữa năm 2025, chỉ số này đã chạm ngưỡng 27,3 - tức giá 1 căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 lần thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong thực tế, nếu tuân theo nguyên tắc an toàn tài chính là dành tối đa 1/3 thu nhập cho nhu cầu nhà ở, SHS ước tính hộ gia đình tại Việt Nam phải dành dụm đến 80 năm mới mua nổi căn nhà bình thường.

Theo SHS, thu nhập người dân tăng lên chỉ 1 bước thì giá nhà đã đi 3 bước. Chẳng hạn, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 - 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng 6,4%/năm nhưng giá căn hộ trung bình lại tăng gần 12%/năm, nâng từ mức giá 25 triệu đồng/m2 lên đến 75 triệu đồng/m2. Áp lực giá nhà đã trở thành vấn đề mang tính cấu trúc của nền kinh tế. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt cũng tăng và bào mòn khoản tiền có thể tiết kiệm để mua nhà .

Mua để đầu cơ

Theo một khảo sát của DKRA Group, thực tế người mua đầu tư chiếm tỷ trọng lớn hơn so với khách mua có nhu cầu ở thực, chiếm từ 70 - 80% số lượng bán ra. Phần lớn những khách hàng này đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản, sử dụng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Họ chú trọng yếu tố sinh lời, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê và thanh khoản.