Bài toán khi đầu tư chung cư cho thuê

Cuối năm ngoái, chị Nguyễn Thị Tú (quê Ninh Bình) vay ngân hàng 3 tỷ đồng để mua căn hộ 3 phòng ngủ tại phường Xuân Phương (Hà Nội). Căn này ở phân khu đã bàn giao 5 năm, giá khoảng 6 tỷ đồng. Sau khi nhận nhà, chị đầu tư thêm 200 triệu đồng nội thất, kỳ vọng cho thuê được 14-15 triệu đồng một tháng.

Chị Tú mua nhà để đón sóng tăng giá và có thể cho thuê ngay, dùng dòng tiền trả lãi ngân hàng. Tuy nhiên sau khi hoàn thiện nội thất, môi giới định giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ của chỉ khoảng 12-13 triệu đồng/tháng, và vẫn khó tìm khách thuê. Sau 3 tháng bỏ trống nhà vì không có khách, chị Tú đành chốt hợp đồng cho thuê năm đầu tiên còn 11,5 triệu đồng/tháng, thấp hơn 5-12% dự tính ban đầu.

" Mỗi tháng tôi vẫn phải bù thêm gần chục triệu đồng tiền trả ngân hàng, trong khi hiệu suất thuê chỉ khoảng 2,5%, thấp hơn gửi tiết kiệm. Tôi tính bán nhà khi thị trường có sóng trở lại ", chị nói.

Giống như chị Tú, anh Đào Xuân Nghiêm (Hà Nội) cũng nhăn nhó vì căn hộ cả chục tỷ đồng mà cho thuê chưa được 10 triệu đồng/tháng.

Hai năm trước, khi nhận bàn giao căn hộ 4 phòng ngủ tại phường Cầu Giấy, anh Nghiêm tự tin sẽ cho thuê được ít nhất 25 - 30 triệu đồng/tháng. Thời điểm đó, mặt bằng giá chung cư vẫn được xem là "dễ chịu" so với hiện nay, nhu cầu thuê ổn định. Căn hộ của anh nhanh chóng được cho khách thuê với giá 25 triệu đồng/tháng, đủ để trang trải khoản lãi vay ngân hàng và còn dư một phần coi như lợi nhuận.

Lúc mua, anh tin rằng tiền thuê hàng tháng đủ bù lãi ngân hàng và có dư, nhưng càng về sau, mọi thứ càng lệch khỏi quỹ đạo và anh nhanh chóng vỡ mộng. Theo anh, vấn đề nằm ở tốc độ tăng "phi mã" của giá chung cư . Trong khi giá căn hộ chung cư trên thị trường liên tục được đẩy lên những mặt bằng mới thì giá cho thuê chỉ nhích lên rất chậm, thậm chí có giai đoạn gần như đi ngang.

" Giá mua tăng quá nhanh, trong khi giá thuê thì không thể tăng tương ứng. Tính lại mới thấy lợi suất cho thuê chỉ quanh mức 3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng. Nếu đem tiền đi gửi tiết kiệm thì vừa nhàn, lãi lại cao hơn, không phải lo tìm khách, quản lý căn hộ hay sửa sang khi nhà xuống cấp. Còn đầu tư cho thuê thì càng tính kỹ, tôi càng thấy lợi nhuận bị bào mòn ", anh Nghiêm thừa nhận.

Thực tế, thời gian gần đây, giá chung cư Hà Nội liên tiếp tăng mạnh, nhưng tỷ suất cho thuê lại khá thấp.

Đơn cử, tại Hà Nội, giá bán căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, diện tích khoảng 70 m² dự án HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai cũ) là khoảng 4,5 tỷ đồng/căn nhưng giá thuê với căn hộ đã đầy đủ đồ đạc được rao từ 8-9 triệu đồng/tháng, căn không đồ chỉ được 7 triệu đồng/tháng.

Tương đương diện tích, các căn hộ 2 phòng ngủ tại khu chung cư Định Công có giá bán 4,5-5 tỷ đồng/căn, giá thuê 9-9,5 triệu đồng/tháng.

Căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh tại dự án Kim Văn Kim Lũ diện tích khoảng 70m² có giá bán từ 5 tỷ đồng/căn trên thị trường nhưng giá chào thuê phổ biến là 8,5-9 triệu đồng/tháng.

Cần tính toán kỹ lưỡng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch VARS, giá bán hiện nay vượt xa giá trị thực, nhiều căn hộ 3-4 tỷ đồng ở xa trung tâm chỉ cho thuê được 6-7 triệu đồng/tháng. Ông gọi đây là dấu hiệu của giá "ảo" do đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, hiện tượng giá mua - bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", tức giá của bất động sản vượt quá giá trị thực.

Ông lấy ví dụ một căn hộ giá bán tăng 60% trong năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% xuống 2,6%. Với các căn hộ giá thuê cao như 30 triệu đồng/tháng nhưng giá mua tới 10 tỷ đồng, tỷ suất chỉ đạt 2,6%/năm - kém xa so với gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán hay vàng.

Ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư nên bán trong trường hợp này để chuyển sang kênh sinh lời tốt hơn.

Lý giải về diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho hay, chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn. Tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng khoảng 30 - 40% theo năm. Trong khi đó, mức thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 8-10% một năm.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn của việc mua chung cư để đầu tư cho thuê . Đây là dấu hiệu vốn đầu tư bị lệch pha, và có nguy cơ dẫn tới “xì hơi” nếu dòng vốn đầu cơ rút ra hoặc thanh khoản thị trường giảm.

Cũng theo ông, nguyên nhân của hiện tượng này đến từ nguồn cung bất cân đối trên thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc trung đến cao cấp, với giá bán cao, trong khi nhu cầu thuê thực lại chủ yếu thuộc phân khúc thấp hơn hoặc người có thu nhập trung bình.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, nhà đầu tư mới càng cần thận trọng hơn khi tham gia thị trường căn hộ cho thuê , bởi dư địa của thị trường này đã thu hẹp đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng. Ông cho rằng, bài toán dòng tiền cần được đặt lên hàng đầu, thay vì kỳ vọng đơn thuần vào tăng giá tài sản trong tương lai.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi mà nhà đầu tư cần hết sức lưu ý. Theo ông Bùi Văn Doanh, khi tỷ lệ vay quá cao, áp lực trả nợ hàng tháng có thể vượt xa khả năng cân đối dòng tiền từ cho thuê , nhất là trong bối cảnh lãi suất biến động và lợi suất cho thuê đã giảm mạnh. Trong tình huống này, khoản vay không chỉ trở thành gánh nặng mà còn trực tiếp tăng rủi ro phá sản hoặc phải bán tháo tài sản trong điều kiện bất lợi. Do đó, nhà đầu tư nên có chiến lược đầu tư trung và dài hạn, được xác lập ngay từ bước đầu.