Bàn cách để Ban quản trị chung cư không 'lộng quyền'

Ban quản trị đã thành "nghề"? 

Mới đây, UBND phường Bình Trưng (TP.HCM) đã báo cáo kết quả kiểm tra việc chấp hành pháp luật tại chung cư The Sun Avenue. Trong đó, đoàn kiểm tra gồm Công an phường, Phòng Hạ tầng, Công an TP.HCM đã chỉ ra 4 nhóm vi phạm lớn liên quan đến việc tự ý cắt nước cư dân, sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích, bất thường hồ sơ hội nghị nhà chung cư có dấu hiệu giả mạo chữ ký và vi phạm về lưu giữ chất thải nguy hại.

Không chỉ lần này, từ hàng chục năm qua chung cư này liên tục xảy ra nhiều bất ổn, khiếu kiện giữa cư dân với BQT diễn ra liên miên. 

ẢNH: P.C

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhiều lần nói rằng, BQT đã thành một nghề, nhiều kẻ xấu chui vào để trục lợi. Bởi một chung cư 25 tầng thì trung bình kinh phí bảo trì 25 tỉ đồng, có chung cư lớn quỹ bảo trì "tiền tươi, thóc thật" lên đến 500 tỉ đồng, một số tiền rất lớn. Thậm chí lớn hơn rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trên thị trường hiện nay.

"Có nhiều kẻ xấu tìm mọi cách chui vào BQT nhà chung cư nhằm trục lợi. Những người này có thể chỉ cần nhận một ủy quyền của chủ nhà là có thể tự ứng cử vào BQT chung cư. Thậm chí tìm mọi cách vận động để được vào BQT để trục lợi. Nên luật cần quy định các thành viên của BQT phải là cư dân của chung cư. Nếu không phải bị bãi nhiệm, miễn nhiệm", ông Lê Hoàng Châu nói.

Tiêu chuẩn hoá điều kiện thành viên Ban quản trị?

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, có một thực trạng đáng lo ngại là nhiều thành viên BQT tham gia với tinh thần nhiệt huyết nhưng chưa hiểu đầy đủ quy định pháp luật. Không tham gia hoặc tham gia hình thức các khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư dành cho BQT theo quy định. Nhiều người đề cao quyền hạn nhưng chưa nhận thức đầy đủ trách nhiệm pháp lý. Đồng thời chưa phân định rõ ranh giới giữa vai trò của BQT, đơn vị quản lý vận hành và có tâm lý "chỉ đạo" thay vì "quản trị, giám sát và chịu trách nhiệm".

Trong khi đó, BQT là đại diện cho cộng đồng cư dân, trực tiếp quản lý các nguồn tài chính lớn như quỹ bảo trì, các nguồn thu từ phần sở hữu chung và là bên ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành. Vì vậy, nếu năng lực yếu hoặc nhận thức pháp luật chưa đầy đủ thì rủi ro sai phạm rất lớn.

Do vậy, ông Thành đề xuất 5 nhóm giải pháp lớn. Trong đó cần chuẩn hóa điều kiện thành viên BQT. Không nên yêu cầu bằng cấp cao, nhưng bắt buộc hoàn thành khóa đào tạo trước hoặc ngay sau khi trúng cử. Có chứng nhận năng lực quản trị nhà chung cư để chịu trách nhiệm khi có sai phạm. Định kỳ phải cập nhật kiến thức pháp luật.

Tương tự như nhiều ngành nghề khác, các thành viên trong BQT đang quản lý tài sản hàng chục, hàng trăm tỉ đồng nên không thể chỉ dựa vào sự nhiệt tình là đủ mà phải có chứng chỉ quản lý.

Ông cũng đề xuất chính quyền địa phương cần kiểm tra hồ sơ đào tạo của các thành viên, kiểm tra việc công khai tài chính, kiểm tra các quyết định liên quan đến quỹ bảo trì, đánh giá định kỳ hoạt động của BQT, kiểm tra tính tuân thủ quy chế hoạt động. Bởi hiện nay chính quyền chỉ vào cuộc khi có tranh chấp hoặc vi phạm nghiêm trọng.

Đồng thời xác lập rõ trách nhiệm cá nhân nếu để xảy ra sai phạm. Trong đó cần quy định rõ, ai ký thì người đó chịu trách nhiệm, ai biểu quyết sai quy định phải chịu trách nhiệm liên đới. Không thể lấy lý do "làm theo tập thể" để miễn trách nhiệm cá nhân. Điều này sẽ nâng cao ý thức thận trọng khi đưa ra quyết định.

Một điều nữa là phải tách bạch vai trò giữa BQT và đơn vị quản lý vận hành. BQT là bên đại diện cư dân, thực hiện vai trò quản trị, giám sát. Đơn vị quản lý vận hành là đơn vị chuyên môn thực hiện các công việc vận hành theo hợp đồng. Nếu BQT can thiệp quá sâu vào vận hành hoặc đơn vị quản lý vận hành chỉ làm theo chỉ đạo của BQT mà không phản biện các yêu cầu trái quy định thì rất dễ dẫn đến vi phạm.

Xây dựng bộ tiêu chuẩn đánh giá chất lượng BQT. Đây sẽ là giải pháp căn cơ nhất khi mỗi năm cần đánh giá lại mức độ tuân thủ pháp luật, công khai minh bạch tài chính, hiệu quả quản lý vận hành, mức độ hài lòng của cư dân dành cho BQT, ban quản lý. Những BQT hoạt động yếu kém hoặc có dấu hiệu vi phạm cần được cảnh báo, giám sát hoặc thay thế kịp thời.