Bảng giá đất tăng cao đẩy giá bất động sản tăng, tạo 'cú sốc' cho người dân

Nhiều địa phương đang gấp rút hoàn thiện bảng giá đất mới để áp dụng từ 1/1/2026, với mức giá đề xuất tăng cao. Tại Hà Nội, việc phân khu giá đất chuyển sang 17 khu vực thay vì theo ranh giới quận, huyện như trước. Trong đó, khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% so với hiện hành. Mức tăng mạnh nhất được đề xuất tại các khu vực ngoại thành, từ 16% đến 26%.

Còn theo dự thảo bảng giá đất mới của TPHCM, giá đất nông nghiệp ở TP HCM dự kiến có mức cao nhất là 1,2-1,4 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 78-85% so với giá hiện hành. Hay tại Đồng Nai, bảng giá đất mới cũng dự kiến tăng cao gấp 9 lần.

Khi tiền sử dụng đất tăng gấp nhiều khiến chị phi phí đất chiếm đến 40–60% tổng chi phí dự án, thay vì chỉ 15–25% như những năm trước. Chi phí xây dựng, tài chính, marketing và lợi nhuận bị ép xuống còn chưa tới 40%. Chủ đầu tư không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chuyển toàn bộ gánh nặng này sang giá bán.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất vì thế có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục cao.

Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam nên bảng giá đất mới có thể khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng nữa, từ đó thúc đẩy đầu cơ và dễ gây sốt ảo hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất mới trong giai đoạn đầu có thể tạo ra những “độ sốc” nhất định với thị trường.

Theo ông Quốc Anh, việc chuyển từ bảng giá đất ổn định 5 năm/lần sang cập nhật hàng năm sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và giá tính thuế. Khi khoảng cách được thu hẹp, chi phí đầu vào của người dân và doanh nghiệp chắc chắn tăng lên.

“Khi bảng giá tăng, nghĩa vụ thuế của người dân sẽ tăng. Các doanh nghiệp có liên quan đến bồi thường, thu hồi đất, chuyển nhượng hay gom đất đều chịu áp lực chi phí lớn hơn. Và trong thực tế, phần chi phí tăng này thường sẽ được chuyển vào giá bán dự án” ông Quốc Anh nói.

Còn theo ông Phạm Gia Hiệp, chuyên gia bất động sản cho biết, doanh nghiệp bất động sản phải chịu chi phí đầu tư tăng cao (gánh nặng 1) trong khi khả năng thu hồi vốn và bán hàng lại suy giảm (gánh nặng 2), dẫn đến rủi ro tài chính và vận hành lớn hơn. Chính quyết định này lại mang đến nỗi lo lớn, đặt họ vào tình thế khó khăn chồng chất nên được gọi là “gánh nặng kép”.

Đối với người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình càng ngày càng xa để có được ngôi nhà “an cư lạc nghiệp” cho mình khi bảng giá đất mới đi vào cuộc sống.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, bảng giá đất là công cụ quan trọng của Nhà nước để quản lý đất đai, thu ngân sách và làm cơ sở pháp lý cho bồi thường, tái định cư. Việc xây dựng cần thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý để phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh gây áp lực tài chính.

Theo VARS IRE, bảng giá mới từ 2026 giúp minh bạch thị trường và thu hẹp khoảng cách với giá thực tế, nhưng mức tăng mạnh vẫn tiềm ẩn rủi ro với doanh nghiệp, người dân và tín dụng. Khi áp dụng cho tiền sử dụng đất, đấu giá hay thuế, cần linh hoạt để cân bằng lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nhà nước nên ban hành khung chuẩn, còn địa phương vận hành và điều chỉnh theo từng khu vực, loại đất và mục tiêu phát triển.

VARS IRE kiến nghị cần lộ trình điều chỉnh hợp lý, tránh “sốc” thị trường và tăng cường truyền thông để người dân, doanh nghiệp hiểu rõ, tránh kỳ vọng sai lệch hoặc thổi giá.

Liên quan đến giá đất mới, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng vừa có văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

Trong văn bản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, một số địa phương đang áp dụng cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng việc lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Cách tính này khiến mức nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cao hơn nhiều so với phương pháp thặng dư.

Theo phân tích từ một số ví dụ, sự chênh lệch giữa hai cách tính lên tới vài lần. Như một khu đất rộng 1ha tại khu vực đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức), bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất hiện khoảng 1,4 lần, khi nhân lên đưa giá đất tính toán lên mức 80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán trên một dự án chung cư cao tầng (căn cứ doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận), giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn 2,28 lần so với mức 80 triệu đồng/m2 nêu trên.

Phan Nam