Bất động sản 2018: Xu hướng liên kết của nhà đầu tư nước ngoài

Đặc biệt trong năm 2017, số lượng vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp và gián tiếp đăng ký lên đến 3 tỉ đô la Mỹ, tăng đến hơn 80% so với năm trước đó. Sự quan tâm của các nhà phát triển dự án nước ngoài đến thị trường Việt Nam là một tín hiệu tích cực cho không những riêng thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung.

Vì sao, Việt Nam?

Mặc dù mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận luôn là ưu tiên của bất kỳ hoạt động đầu tư nào, có nhiều lý do đa dạng khác để các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường Việt Nam. Đó có thể là một phần trong chiến lược mở rộng thị trường quốc tế, chính sách đa dạng hóa hoạt động đầu tư ở Việt Nam của các tập đoàn đa quốc gia, hay đa dạng hóa danh mục đầu tư ở các thị trường châu Á.

Việt Nam là một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng tốt, thuộc nhóm cao nhất trong khu vực châu Á. Quy mô dân số lớn, tập trung ở các đô thị lớn là TPHCM và Hà Nội kéo theo sự bùng nổ về nhu cầu nhà ở. Thị trường bất động sản Việt Nam rõ ràng có nhiều tiềm năng trong con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Cùng với sự hồi phục và tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản, hoạt động của các nhà đầu tư truyền thống đến từ Singapore có sự khởi sắc đáng kể với việc các dự án mới liên tục được mở bán hoặc công bố đầu tư, từ biệt thự, căn hộ cho đến văn phòng cao cấp và trung tâm thương mại. Các nhà đầu tư từ Malaysia, Hồng Kông, Hàn Quốc hay Nhật Bản vốn đã có mặt từ lâu ở thị trường Việt Nam nhưng thu hẹp hoạt động khi thị trường bất động sản suy thoái giai đoạn 2011-2013 cũng quay trở lại và rất tích cực trong việc tìm kiếm và triển khai các dự án đầu tư. Thị trường cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhóm các nhà đầu tư mới đến từ Trung Quốc. Mặc dù chưa có nhiều hoạt động và chiến lược phát triển ở thị trường Việt Nam chưa rõ nét, sự xuất hiện của các nhà phát triển dự án từ Trung Quốc vốn có tiềm lực tài chính mạnh có thể sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh lên thị trường.

Phân khúc đầu tư

Phân khúc các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn cũng tương đối đa dạng. Mặc dù được biết đến với một tầng lớp trung lưu thành thị đang hình thành và phát triển nhanh chóng về số lượng, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp khi gia nhập thị trường Việt Nam. Trong số những lý do thì thuyết phục nhất là phân khúc này họ có nhiều lợi thế nhất. Đến từ các thị trường phát triển hơn trong khu vực, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết kế, phát triển và vận hành các bất động sản cao cấp. Trong khi phân khúc trung bình và thấp, áp lực cạnh tranh từ các nhà phát triển dự án nội địa là rất lớn.

Tuy nhiên, cũng có những ngoại lệ khi các nhà đầu tư nước ngoài xác định Việt Nam như một thị trường trọng điểm và nhận thấy những ưu thế của mình để cạnh tranh trong phân khúc nhà giá trung bình và giá thấp. Một trong những trường hợp điển hình là các nhà đầu tư Nhật Bản tiên phong trong việc hợp tác với các doanh nghiệp nội địa để phát triển các sản phẩm căn hộ hướng tới nhu cầu của những người thu nhập trung bình, cặp vợ chồng trẻ hay những người mới nhập cư về TPHCM. Kinh nghiệm trong thiết kế căn hộ diện tích nhỏ và chi phí vốn thấp có lẽ là hai trong số những lợi thế của các doanh nghiệp Nhật Bản khi lựa chọn phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp để đầu tư.

Dù vẫn ở khoảng cách khá xa so với các đô thị khác trong khu vực, nền tảng thu nhập ở các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội ở mức tương đối cao.

Ngoài ra, việc phát triển các đô thị, thành phố mới với quy mô lớn cũng là lựa chọn với các nhà đầu tư nhiều tiềm lực và kinh nghiệm phát triển. Các khu đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng tiện ích và thu hút khách hàng là một trong số những hướng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam.

Khó khăn trong săn tìm quỹ đất

Với Luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn trước trong việc tạo lập quỹ đất. Nhà nước không đứng ra thực hiện giải tỏa đền bù với các dự án phát triển bất động sản trừ khi là những dự án quy mô khu đô thị và được phê duyệt. Trách nhiệm giải phóng mặt bằng được đẩy về phía doanh nghiệp và thường thì trong phần lớn các trường hợp, việc thương lượng và đền bù sẽ đi vào ngõ cụt vì nhiều lý do khác nhau. Việc Chính phủ tạm dừng các hoạt động chuyển đổi đất có nguồn gốc nhà nước sang mục đích thương mại từ đầu năm 2017 càng làm cho nguồn cung đất sạch cho phát triển dự án trở nên khan hiếm.

Nếu như các thủ tục pháp lý liên quan đến tạo lập hay tiếp cận quỹ đất là rất khó với các chủ đầu tư trong nước thì trên thực tế, có khi còn không khả thi với các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này giải thích tại sao các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài thường có xu hướng hợp tác, liên kết với một hoặc một số doanh nghiệp nội địa am hiểu về pháp lý dự án. Mô hình hợp tác về cơ bản là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ chịu trách nhiệm chính về phát triển dự án trong khi các doanh nghiệp trong nước phát triển quỹ đất hoặc đã có sẵn quỹ đất. Sự kết hợp này sẽ giúp cả hai phía tận dụng được các thế mạnh của mình.

Tuy nhiên việc tìm kiếm các đối tác phù hợp trong nước cũng không phải dễ dàng với các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài. Do thị trường phát triển hơn so với thời kỳ sơ khai trước đây, nguồn quỹ đất phần lớn thuộc về các doanh nghiệp bất động sản lớn, chuyên nghiệp nội địa. Bản thân các doanh nghiệp nội địa này sau quá trình phát triển cũng tích lũy được nhiều kinh nghiệm, danh tiếng và cả nguồn lực tài chính. Họ có thể không còn mặn mà với việc hợp tác với các nhà phát triển dự án nước ngoài như trước đây.

Thị trường Việt Nam thật sự là một miếng bánh hấp dẫn nhưng không dễ để ăn với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt với phân khúc bất động sản để ở. Sự phát triển của thị trường sẽ mang tính sàng lọc rất cao. Trong số rất nhiều các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam trong giai đoạn bùng nổ hiện nay, sẽ có nhiều doanh nghiệp ra đi và ít doanh nghiệp có chiến lược phát triển phù hợp có thể ở lại thị trường đang ngày càng cạnh tranh khốc liệt.