Bất động sản công nghiệp trong năm 2023 ra sao?

Giá cho thuê tiếp tục tăng

Theo báo cáo chiến lực của Chứng khoán KB (KBSV), vốn FDI đăng ký mới 11 tháng 2022 đạt 25,1 tỷ USD, giảm 5.0% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là vốn thực hiện đạt 19.7 tỷ USD tăng 15,1 % theo năm, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng diện tích đất khu công nghiệp phía Nam đạt 41,950ha, tăng 9,5% và phía Bắc đạt 16,702ha, tăng 2,7% theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại cả miền Bắc và miền Nam đều duy trì ở mức ổn định, giá thuê tăng cao so với cùng kỳ năm trước nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục, tuy nhiên tốc độ tăng giá có dấu hiệu chậm lại.

Cụ thể, tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới gia tăng đáng kể nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 85% cho thấy nhu cầu vẫn cao. Giá cho thuê đi ngang so với quý trước duy trì ở mức đỉnh là 125 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10% theo năm.

Trong đó tại khu vực phía Bắc, tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 82% và giá cho thuê đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 0,1% theo quý và 4% theo năm.

Động lực tăng trưởng chưa rõ nét

Theo KBSV, động lực tăng trưởng của ngành khu công nghiệp trong năm 2023 chưa thực sự rõ nét. Cụ thể, vốn FDI giải ngân dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022 do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực;

Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp đã cho thấy nỗ lực của Chính Phủ trong việc đơn giản hóa quy trình đầu tư vào các khu công nghiệp, do đó chúng tôi kỳ vọng thời gian phê duyệt pháp lý các khu công nghiệp sẽ được rút gọn; giá thuê khu công nghiệp vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.

KBSV cho rằng các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành khu công nghiệp có cơ bản tốt nhờ sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, sẵn sàng cho thuê, nằm ở vị trí thuận lợi tại các tỉnh trọng điểm là vệ tinh sản xuất quanh Hà Nội và TP. HCM. Một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đáng chú ý là IDC, KBC, PHR. KBSV nhận thấy, giá các cổ phiếu này đã có sự hồi phục mạnh 50-70% so với thời điểm giữa tháng 11.

Do vậy, các nhà đầu tư chỉ nên tham gia mở vị thế với các cổ phiếu này khi giá đã điều chỉnh và xuất hiện các mức upside hấp dẫn theo kỳ vọng. Các rủi ro lớn nhất đối với ngành khu công nghiệp trong thời gian tới gồm rủi ro pháp lý kéo dài. Quy trình phê duyệt khu công nghiệp của Việt Nam mặc dù được đơn giản hóa nhưng vẫn còn nhiều phức tạp, ảnh hưởng tới tiến độ triển khai của khu công nghiệp. Bên cạnh đó, rủi ro tiến độ đền bù giải tỏa chậm làm chậm tiến độ triển khai dự án cũng như tăng chi phí phát triển dự án. Cuối cùng rủi ro suy thoái kinh tế thế giới tác động đến nhu cầu thuê khu công nghiệp tại Việt Nam.