Bất động sản giảm giá tới 50%, tại sao người mua vẫn “ngại” xuống tiền?

Sau động thái từ ngân hàng kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản, cộng thêm các vấn đề liên quan đến trái phiếu khiến nhiều chủ đầu tư trở nên “khát vốn”. Theo đó, cách tối ưu nhất để có nguồn vốn chính là tận dụng khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản nên nhiều chủ đầu tư tung những chính sách ưu đãi khủng nhằm kích cầu mua sắm.

Đơn cử, dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Hay dự án HaNoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên tới 34 - 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ.

Đáng chú ý, một dự án có quy mô 1.000ha tại Đồng Nai thời gian qua đã khiến dư luận xôn xao, khi chấp nhận chiết khấu tới 50% cho người mua khi chấp nhận thanh toán vượt tiến độ 95%. Theo đó, một căn shophouse được niêm yết với giá hơn 13 tỷ đồng, nhưng chỉ cần bỏ ra hơn 6 tỷ là nhà đầu tư có thể sở hữu.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư đưa ra những cam kết “siêu khủng”. Cụ thể, dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương lợi nhuận 13,3%/năm, đây được cho là mức cam kết lợi nhuận cao nhất thị trường. Dự án Phúc Đạt Connect 2 (TP.Dĩ An, Bình Dương) khi người mua chung cư được tặng đất nền. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà. Đối với khách hàng mua từ 2 căn trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai.

Thực tế, việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, chiết khấu, ưu đãi không xa lạ. Tuy nhiên, trước đó, mức chiết khấu cao nhất cũng chỉ khoảng 9 - 10%. Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại có những mức chiết khấu sâu từ 35 - 50% như hiện nay, khi các chủ đầu tư đang khát tiền mặt. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn tung ra những gói kích cầu khác nhau.

Trong bối cảnh, vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế bởi room tín dụng và dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt. Kéo theo là sức mua của thị trường ngày càng đi xuống.

Anh N.T.H, môi giới phân khúc bất động sản dự án tại Hà Nội tiết lộ, thực tế, nhiều chủ đầu tư đang giảm giá để kích thanh khoản. Song, lượng giao dịch không có mấy khả quan.

“Vốn thị trường hiện nay quan trọng nhất là dòng tiền, song câu chuyện này vẫn đang rất khó khăn dẫn tới thanh khoản sụt giảm. Thị trường vẫn đang rất khó khăn nên dù có chiết khấu cao thì lượng giao dịch cũng chỉ còn bằng 20 - 30% so với hồi đầu năm”, anh H nói.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, không khó để lý giải về tình trạng trên, những đợt "sốt nóng" đã đẩy giá đất ở lên cao hơn rất nhiều giá trị thực và mặt bằng chung, nên thời điểm hiện tại nhà đầu tư không dám bỏ tiền vào nữa. Người có nhu cầu cũng không đủ khả năng mua, nên thị trường không có giao dịch.

Dưới góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho rằng, các dự án chiết khấu mạnh vào giá, nhưng phải đáp ứng yêu cầu thanh toán vượt tiến độ, tức nhà đầu tư phải có sẵn lượng tiền lớn. Trong khi đó, giao dịch trên thị trường gần như “đóng băng”, do vậy nhà đầu tư có xuống tiền cũng không mua đi bán lại được ngay, mà có thể phải chờ 2 - 3 năm sau mới thanh khoản được.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư bất động sản hiện nay, đa phần không có tiền mặt nhiều. Bởi trước đó, thị trường sôi động, gần như nguồn vốn hiện nay cũng đang bị găm ở bất động sản và chứng khoán. Trong khi đó, bất động sản khó tìm người mua, còn chứng khoán VNIndex đã giảm từ hơn 1.500 điểm xuống dưới 1.000 điểm.

“Rõ ràng, những chủ đầu tư đang chiết khấu sâu, chấp nhận bán rẻ tài sản, đồng nghĩa họ đang rất thiếu vốn và cần tiền từ khách hàng trả trước. Do đó, vấn đề đặt ra, nếu mua ở thời điểm này, liệu các chủ đầu tư có trụ nổi để tiếp tục hoàn thiện dự án bàn giao tới khách hàng khi đang khát vốn như vậy. Trong trường hợp xấu, có thể họ sẽ phải bán dự án cho đơn vị khác, vậy quá trình hồi phục để tiếp tục triển khai sẽ mất rất nhiều thời gian”, nhà đầu tư này nói.

Theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư tung khuyến mãi để kích cầu bán hàng không phải mới. Nhưng đây là lần đầu tiên thị trường có những mức chiết khấu sâu như vậy.

Nhiều chủ đầu tư đang khát vốn khi tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều thắt chặt, nên họ tìm tới dòng vốn từ khách hàng. Nhưng chủ đầu tư không muốn giảm giá bán đã công bố nên kích cầu bằng cách chiết khấu dành cho những khách hàng sẵn tiền mặt chi trả.

Khi các chủ đầu tư “đói vốn” để phát triển dự án, mạnh tay tung các khuyến mại, chiết khấu thì người mua được hưởng lợi vì có mức giá tốt. Tuy nhiên, người mua phải cân nhắc, xem xét uy tín của chủ đầu tư cũng như tiềm lực của họ. Trong trường hợp họ không còn khả năng tiếp tục phát triển dự án sẽ dẫn tới việc không đạt tiến độ bàn giao như cam kết. Thậm chí, trường hợp xấu nhất dự án bị đắp chiếu nhiều năm.