Bất động sản rớt giá trăm tỷ sau 1 tháng

Hạ giá trăm tỷ

Sacombank tiếp tục đưa 26 căn shophouse tại dự án Eco Green Sài Gòn (TPHCM) ra đấu giá, với mức giá khởi điểm 1.058 tỷ đồng - thấp hơn trên 100 tỷ đồng so với các đợt rao bán trước vào tháng 7 và tháng 8.

Theo thông báo của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM, các shophouse này nằm tại khối đế các tòa HR1, HR2, HR3, M2 thuộc hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn và Công ty TNHH TM và SX Tường Việt. Giá khởi điểm đưa ra lần này dao động từ 31 -54 tỷ đồng/căn.

Hồ sơ đấu giá cho thấy các căn shophouse đã được thanh toán tới 95% (tương đương 1.037 tỷ đồng), chỉ còn khoảng 54,6 tỷ đồng chưa chi trả. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 9/10/2025 tại Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản.

Trước đó, Sacombank từng chào bán khối tài sản này với mức giá 1.171 tỷ đồng (tháng 7) và 1.113 tỷ đồng (tháng 8) nhưng đều bất thành.

Tương tự, Agribank chi nhánh Ba Đình vừa thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH ACE.LK với mức giá khởi điểm là hơn 122 tỷ đồng. Đây là lần thứ 2 Agribank chi nhánh Ba Đình rao bán khoản nợ này.

Đáng chú ý, giá khởi điểm của khoản nợ đã giảm hơn 34% so với mức giá khởi điểm hơn 186 tỷ đồng được ngân hàng rao bán cho phiên đấu giá lần 1 diễn ra hôm 6/6. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm 4 quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 438 m2, thuộc sở hữu của Công ty TNHH ACE.LK.

VietinBank chi nhánh Ba Đình cũng đang rao bán cùng lúc hai khoản nợ của nhóm khách hàng là Công ty CP Môi trường Lâm Hà và Công ty CP Năng lượng Môi trường Bắc Việt. Tổng giá trị khoản nợ của hai công ty này là hơn 137 tỷ đồng. Tổng mức giá khởi điểm của khoản nợ gộp là gần 125 tỷ đồng.

NamABank thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm là toàn bộ 56 quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm với tổng diện tích hơn 109.243 m2, nằm trên tờ bản đồ số 52, phường Long Phước, TPHCM. Các quyền sử dụng đất này có diện tích phổ biến từ 1.500 - 1.700 m2 và lớn nhất lên tới hơn 18.000 m2. Nam A Bank định giá khởi điểm đấu giá toàn bộ 56 quyền sử dụng đất này là 2.753 tỷ đồng.

Các quyền sử dụng đất nói trên thuộc sở hữu của ông Nguyễn Phan Việt (18 quyền sử dụng đất), ông Lê Mai Long và bà Thiều Minh Anh Thư (13 quyền sử dụng đất), bà Nguyễn Thị Ngọc Giàu (25 quyền sử dụng đất).

56 quyền sử dụng đất của các cá nhân nói trên được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của Công ty CP Đầu tư Estella tại Nam A Bank theo hợp đồng tín dụng được ký ngày 26/8/2024.

Gỡ cách nào?

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đánh giá, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý nợ xấu là các tổ chức tín dụng không được đăng ký chuyển quyền sở hữu, dẫn đến không thể phát mại tài sản để thu hồi nợ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động xử lý nợ xấu.

VNBA dẫn phản ánh từ các tổ chức tín dụng, một trong những biện pháp quan trọng để xử lý nợ xấu là nhận chính tài sản bảo đảm là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Việc này diễn ra chủ yếu qua hai hình thức, gồm ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc tổ chức tín dụng nhận lại tài sản bảo đảm từ cơ quan thi hành án sau nhiều lần tổ chức đấu giá không thành công.

Theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nhưng được quyền nắm giữ tài sản này trong thời hạn tối đa là 5 năm để xử lý thu hồi nợ. Tuy nhiên trên thực tế, các Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường tại nhiều địa phương đã từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng.

Các cơ quan này yêu cầu tổ chức tín dụng phải có văn bản chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng từ UBND cấp tỉnh và phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Yêu cầu này, theo các tổ chức tín dụng, không phù hợp với bản chất của việc nắm giữ tài sản để xử lý nợ xấu, vốn không phải là hoạt động kinh doanh hay mua tài sản để sử dụng trực tiếp.

Việc không thể đăng ký quyền sở hữu đã đẩy các tổ chức tín dụng vào thế tiến thoái lưỡng nan với nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Cụ thể là không thể phát mại tài sản. Do không có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng không thể tự mình bán hay chuyển nhượng tài sản cho người mua. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì lý do này.

Tiếp theo là bế tắc với tài sản từ thi hành án. Đối với các tài sản bảo đảm nhận về từ cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng cũng không thể bán được. Việc quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Do đó, VNBA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn các Sở Nông nghiệp và Môi trường cho phép tổ chức tín dụng được đăng ký chuyển quyền, đăng ký biến động tài sản là bất động sản trong cả hai trường hợp là nhận tài sản đảm bảo qua thỏa thuận và nhận từ cơ quan thi hành án, để tổ chức tín dụng có toàn quyền phát mại tài sản và sang tên được cho người mua.

Sau khi được đăng ký chuyển quyền hoặc đăng ký biến động, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chủ động theo dõi, thực hiện bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản. Nếu tổ chức tín dụng vi phạm thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành văn bản hướng dẫn về việc ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ để hướng dẫn các tổ chức tín dụng hạch toán tài sản là bất động sản khi tổ chức tín dụng nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng và nắm giữ tài sản bảo đảm trong 5 năm phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản để thu hồi nợ phù hợp với khoản 3 Điều 139 Luật Các tổ chức tín dụng.