Bất động sản sẽ có mã định danh: "Lá chắn thép" chặn đầu cơ, minh bạch hóa thị trường

Chuẩn hoá thông tin, tăng hiệu quả quản lý bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 357 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/3/2026.

Theo đó, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng và quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhằm bảo đảm minh bạch, đồng bộ và hiệu quả trong quản lý nhà nước.

Mỗi căn nhà, căn hộ chung cư và sản phẩm bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng. Mã là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản bao gồm các trường thông tin: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có); dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh này được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, cùng với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, mã định danh điện tử cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự, bao gồm mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình...

Mã định danh này được tạo lập tự động trên hệ thống và được Sở Xây dựng gắn với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng có mã định danh điện tử.

Nghị định cũng quy định Bộ Xây dựng là cơ quan xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Hệ thống cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản phải có đầy đủ thông tin dự án, gồm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ, cũng như một số văn bản pháp lý.

Đồng thời, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho... Ngoài ra, hệ thống này cũng có dữ liệu về giao dịch qua công chứng và thông tin về hợp đồng mua bán bất động sản. Trong đó, các hợp đồng gồm mã định danh của bất động sản và cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng...).

Hệ thống do Bộ Xây dựng quản lý còn có thông tin về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như loại hình nhà, địa chỉ, diện tích, số lượng; thời hạn và hình thức sở hữu; tình trạng pháp lý...

Các bộ, ngành khác được yêu cầu chia sẻ, kết nối, cung cấp thông tin trên hệ thống, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chia sẻ dữ liệu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mã định danh thửa đất.

Bộ Tài chính cần cung cấp các thông tin về thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chia sẻ kết quả về tín dụng trong lĩnh vực này như dư nợ với đầu tư, kinh doanh bất động sản, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Hết thời mua bán "mập mờ"

Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã tồn tại "lỗ hổng" pháp lý dẫn đến tình trạng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng để thực hiện những hành vi trục lợi sai trái.

Bên cạnh đó, dữ liệu về quy hoạch, pháp lý dự án, nguồn cung - cầu, giá giao dịch, tồn kho, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại… còn phân tán, manh mún, nằm rải rác ở nhiều bộ, ngành, địa phương, thậm chí thiếu tính thống nhất và cập nhật.

Việc thiếu minh bạch thông tin đã dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực; dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính; người dân và doanh nghiệp đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ;...

Vì vậy, mã định danh điện tử của bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản , phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

Theo TS Đính, mã định danh điện tử của bất động sản có thể hiểu tương tự như căn cước công dân của mỗi người. Mỗi căn nhà, mỗi lô đất, mỗi sản phẩm là một loại hàng hoá có giá trị cao, có ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế, nên người tiêu dùng rất cần nắm được những thông tin về loại hàng hoá này để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân.

Việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong một hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ. Chính sự minh bạch này khiến hoạt động đầu cơ trở nên khó khăn hơn rất nhiều, bởi nó làm lộ rõ hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả để đẩy giá.

Chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.

Bên cạnh đó, dữ liệu minh bạch cũng giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện những dấu hiệu bất thường của thị trường, từ đó có biện pháp điều tiết sớm. Đối với doanh nghiệp, dữ liệu đầy đủ giúp giảm chi phí tìm kiếm thông tin, nâng cao khả năng dự báo, xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.

Ngoài ra, minh bạch hóa dữ liệu còn là điều kiện tiên quyết để phát triển các sản phẩm tài chính bất động sản lành mạnh.

Nhận diện những khó khăn trong việc xây dựng và minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản hiện nay, theo TS Nguyễn Văn Đính, việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin thống nhất vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức, cả về thể chế, kỹ thuật lẫn tổ chức thực hiện.

Do đó, việc xây dựng và minh bạch thông tin dự liệu thị trường bất động sản cần gắn liền với quá trình chuyển đổi số quốc gia, trong đó dữ liệu bất động sản được kết nối, chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như đất đai, dân cư, đăng ký doanh nghiệp, thuế, tín dụng. Kết hợp ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn tạo nền tảng cung cấp dịch vụ công trực tuyến, đơn giản hóa thủ tục hành chính.