Bất ngờ một khu vực ở “siêu đô thị” TP.HCM mới còn có giá chung cư 40 triệu đồng/m2

Theo báo cáo thị trường quý III của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư tại các khu vực vừa sáp nhập về thành phố TP.HCM như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng so với quý trước đó, với mức tăng lần lượt 6%, 8% và 12%.

Về giá bán, giá chung cư Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) hiện dao động quanh 35-40 triệu đồng/m2, trong khi Thủ Đức cũ đạt 80-150 triệu đồng/m2, Dĩ An 50-80 triệu đồng/m2 và Thuận An 45–70 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết: “Nền giá căn hộ ở Phú Mỹ thấp hơn 40-100% so với thị trường nội thành TP.HCM và Thủ đức (cũ)”.

Tuy nhiên, vị này cho biết, tỷ suất cho thuê căn hộ tại Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) lại là điểm sáng trên thị trường cho thuê. Cụ thể, lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tại TP.HCM cũ tiếp tục giảm, chỉ còn 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% của năm 2024. Còn các khu vực mới sáp nhập như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) và Vũng Tàu cũ, với tỷ suất lần lượt là 3,9%, 3,2% và 2,4%, đều thấp hơn đáng kể so với mức 3,5-4% của năm trước. Trong khi đó, Thủ Dầu Một duy trì tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ cao nhất đạt 5,1%, còn Phú Mỹ xếp thứ hai với 4,3%.

Lý giải về tỷ suất cho thuê tại Thủ Dầu Một và Phú Mỹ cao hơn các khu vực khác, ông Tuấn, cho rằng, nhu cầu thuê của cả 2 khu vực này chủ yếu đến từ nhóm chuyên gia, kỹ sư làm việc tại các khu công nghiệp.

Tại Thủ Dầu Một, do nguồn cung dự án cho thuê trong khu trung tâm còn hạn chế, mức giá thuê tại đây dù duy trì ở ngưỡng cao vẫn lấp đầy tốt và giúp biên lợi nhuận của chủ nhà tốt hơn so với mặt bằng chung.

Còn Phú Mỹ thị trường căn hộ còn rất nhỏ. Ông Tuấn cho biết, nguồn cung của toàn khu vực chỉ có 2 dự án từ một dự án chung cư cao cấp Maison Grand Phú Mỹ với 25 tầng nổi, 2 tầng hầm, cung cấp 1.248 căn hộ và một dự án đang triển khai từ năm 2023.

"Nguồn cung ít, cạnh tranh thấp giúp thị trường cho thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao dù giá thuê không rẻ", ông Tuấn nhấn mạnh.

Vị này chia sẻ thêm, giá thuê tại đây khoảng 7-11 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán trung bình chỉ 35 triệu đồng/m2, tạo chênh lệch lớn giữa chi phí mua và khai thác cho thuê, giúp khu vực này đạt lợi nhuận cao nhất trong toàn vùng Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Nhận định về thị trường Phú Mỹ, ông Tuấn cho hay: “Phú Mỹ hiện là một trong những khu vực hiếm hoi có nguồn cung căn hộ khan hiếm, song nền giá vẫn còn hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng hạ tầng”.

Hiện địa phương này có 12 cụm - khu công nghiệp đang hoạt động, với hơn 200 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng và hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.

Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai nhằm kết nối cụm cảng với sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai, cao tốc và đường sắt liên vùng.

Cụ thể, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được gấp rút triển khai, dự kiến thông xe cơ bản trong 2 năm tới, trong khi Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 dự kiến đi vào khai thác năm 2026. Cùng với đó, tuyến Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành và hệ thống quốc lộ 51 mở rộng đang dần hoàn thiện, tạo nên liên kết vùng đường bộ – đường biển – hàng không mạnh mẽ.

Tại một sự kiện diễn ra mới đây, PGS. TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, sự hoàn thiện của mạng lưới giao thông này sẽ giúp hình thành hệ sinh thái liên hoàn giữa biển, đất liền và bầu trời - nền tảng cho một mô hình đô thị công nghiệp - dịch vụ phát triển bền vững. Trong đó, khu thương mại tự do (FTZ) Cái Mép Hạ được xem là hạt nhân quan trọng, thúc đẩy các hoạt động logistics và xuất nhập khẩu quy mô lớn.

"Khi những 'mạch dẫn' này thông suốt, các đô thị vệ tinh và công nghiệp lân cận sẽ đồng nhịp tăng trưởng, tạo dư địa cho các tọa độ trung tâm như Phú Mỹ bứt phá", PGS. TS Trần Đình Thiên nói.