BĐS đang ở trong một "ma trận" luật, có dự án trải qua 5 “đời” Chủ tịch tỉnh vẫn chưa xong

Ông Hiệp cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam như đang ở trong một "ma trận", bởi bị chi phối quá nhiều bộ luật. Có đến 10 bộ luật tác động đến bất động sản từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở....Doanh nghiệp làm một dự án nếu đúng luật này thì sai luật khác.

Kinh nghiệm thực tế của GP.Invest khi đang làm một số dự án đã cho thấy điều đó và bây giờ không biết kêu được ai. Nói về việc kiến nghị, chúng tôi cho rằng chỉ có thể thay đổi luật nhưng nếu thay đổi luật thì lại động đến chuyện bộ này với luật này và bộ khác với luật khác mà Quốc hội thì không có chức năng điều phối tất cả các bộ mà chỉ lắng nghe đề xuất của các bộ đưa lên để tháo gỡ.

"Tôi lấy ví dụ, hiện nay bất động sản TP.HCM đang bị đình trệ, hơn 200 dự án không được phê duyệt. Nguyên nhân bởi nếu như trước kia Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp đang bị tắc lại là liên quan đến vấn đề ở Luật Đất đai", ông Hiệp khẳng định.

Theo ông Hiệp, Luật Đất đai quy định một điều hết sức sai lầm là giữa giải phóng mặt bằng và giao đất. Trong Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Tức là quyết định đó có thể nói là tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất đó, tính toán lợi ích của quần chúng nhưng lại quy định rằng, những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn. Điều đó có nghĩa là chính quyền đứng ngoài cuộc ở việc giải phóng mặt bằng.

Làm rõ những mâu thuẫn trong Luật liên quan đến BĐS hiện hành ông Hiệp nêu ví dự án do doanh nghiệp này đầu tư xây dựng. Dù được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, doanh nghiệp ngay lập tức được trả lời "mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu". 

"Và kết quả là chúng tôi làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 Sở, Quận địa phương. Đấy là một sự trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này. Không biết kêu ai vì đó là luật", ông Hiệp khẳng định.

Tiếp tục câu chuyện liên quan đến sự chồng chéo của Luật, ông Hiệp đưa ra ví dụ dự án trên Việt Trì của GP.Invest có diện tích 50ha nhưng chúng tôi "theo đuổi" 12 năm nay, qua 5 "đời" Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.

"Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được. 

Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp "phá giá" thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được. Nhưng có thể nói, từ hệ số đền bù thấp nên người dân mới không chấp nhận giá đền bù đó.

Cuối cùng, dự án của chúng tôi đã bắt đầu làm từ 2008 đến nay là 12 năm nhưng vẫn chưa thể triển khai xong. Vốn tài chính chúng tôi rót vào đây khoảng 90 tỷ đồng. Nỗi khổ như vậy, ai thấu cho doanh nghiệp bất động sản", ông Hiệp cho biết.

Do đó, ông Hiệp kiến nghị đầu tiên là thay đổi Luật Đất đai. Bởi nếu không luật này sẽ còn cản trở hoạt động của các doanh nghiệp. Trong tư vấn thay đổi luật, ông Hiệp kiến nghị phải có một tổ tập hợp ý kiến, những thực tế khó khăn các doanh nghiệp đang gặp phải mà họ không thể xử lý được.