Biệt thự trong phố khi bất động sản bước vào ‘vùng sưu tầm’ của dòng tiền lớn

Hạ tầng khu đông tăng tốc về đích, dòng tiền lớn bước vào giai đoạn tích sản chọn lọc

Khi loạt trục hạ tầng chiến lược tại khu đông TP.HCM như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, các tuyến Liên Phường - Nguyễn Duy Trinh - Lã Xuân Oai cùng mạng lưới kết nối về Thủ Thiêm và sân bay Long Thành đồng loạt được đẩy nhanh, khu Đông bước vào giai đoạn "chốt hạ" về hạ tầng. Đây không còn là quy hoạch trên giấy, mà là thời điểm các tuyến giao thông xương sống dần hình thành rõ nét, tái định vị không gian đô thị và mặt bằng giá BĐS toàn khu vực.

Thị trường chuyển sang nhịp vận động mới: dòng tiền lớn không còn ưu tiên đầu tư theo sóng hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà quay về chiến lược tích sản dài hạn - nơi giá trị tài sản gắn chặt với hạ tầng, vị trí và khả năng sử dụng thực. Kinh nghiệm từ Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng cho thấy BĐS chỉ thực sự bứt phá khi hạ tầng vận hành đồng bộ và ổn định.

Giới đầu tư sành sỏi ngày càng thận trọng, tập trung sàng lọc tài sản nằm trong khu vực hạ tầng đang hoàn thiện nhưng giá chưa bị đẩy cao. Với họ, BĐS là "của để dành" dài hạn - quyết định tích sản đòi hỏi điểm rơi chính xác ngay khi hạ tầng bắt đầu về đích.

Nguồn cung co hẹp, dinh thự trong phố bước vào "vùng hiếm" của thị trường

Quỹ đất ven trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế khiến nguồn cung dinh thự sơ cấp gần như không được bổ sung. Thị trường chủ yếu ghi nhận các dự án đã hình thành từ chu kỳ trước, trong khi phát triển mới dinh thự diện tích lớn trong đô thị hiện hữu trở nên khó khăn do rào cản về quỹ đất, quy hoạch và chi phí đầu vào.

Mặt bằng giá biệt thự khu đông TP.HCM đã neo ở mức rất cao, phổ biến 185 - 450 triệu đồng/m², nhiều khu đạt 277 - 605 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 700 – 900 triệu đồng/m² với giá trị mỗi căn lên tới hàng trăm tỉ đồng. Khi giá đã ở vùng đỉnh, dư địa tăng trưởng thu hẹp, dòng tiền buộc phải chuyển sang chiến lược tích sản chọn lọc hơn.

Ngay cả nhóm "dễ tiếp cận" cũng đạt 135 - 230 triệu đồng/m². Dự án mới quanh Vành đai 3 tiếp tục đẩy giá lên 250 - 600 triệu đồng/m², cho thấy dư địa tăng trưởng ngắn hạn không còn rộng.

Khi giá đã neo cao, nhà đầu tư sành sỏi tìm kiếm dinh thự hội tụ ba yếu tố: diện tích lớn khan hiếm, có giá trị sử dụng thực để ở thường xuyên và còn dư địa tăng giá theo hoàn thiện hạ tầng. Điều này làm nổi bật dinh thự trong phố như lớp tài sản tích sản dài hạn dành cho số ít.

Từ không gian ở đến tài sản sưu tầm - Dinh thự bước vào chu kỳ giá trị mới

Trong chu kỳ mới, biệt thự trong phố vượt ra khỏi khái niệm không gian ở cao cấp để trở thành tài sản tích sản - sưu tầm của giới tinh hoa. Khi mặt bằng giá đã cao, giá trị không còn nằm ở sự phô trương hay quy mô dự án, mà ở độ hiếm, tính cá nhân hóa và khả năng giữ giá bền vững theo thời gian.

Tiêu chí lựa chọn dịch chuyển rõ rệt: Giới thành đạt ưu tiên phong cách quiet luxury - sống kín tiếng, đề cao riêng tư và chất lượng trải nghiệm. Dinh thự diện tích lớn cho phép kiểm soát hoàn toàn không gian sống từ thiết kế đến công năng, đáp ứng nhu cầu như garage đủ lớn cho bộ sưu tập xe - điều biệt thự thông thường khó đáp ứng.

Yếu tố cộng đồng cũng quan trọng: dinh thự được săn tìm thường nằm trong khu đô thị quy hoạch bài bản, nơi cư dân được tinh chọn về đẳng cấp và phong cách sống, tạo môi trường kín đáo, riêng tư nhưng vẫn đảm bảo kết nối xã hội vừa đủ.

Những sản phẩm biệt thự giới hạn số lượng, có xu hướng tăng giá đều theo năm và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm đang trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng tiền lớn. Không chạy theo nhịp thị trường, dòng sản phẩm này âm thầm gia tăng giá trị và được nhìn nhận như "tài sản sưu tầm" thực thụ trong danh mục tích sản dài hạn của giới đầu tư tinh hoa.

Trong chu kỳ mới, bất động sản không còn định giá bằng tốc độ tăng nóng mà bằng khả năng giữ giá và gia tăng giá trị bền vững. Biệt thự trong phố diện tích lớn, số lượng giới hạn, gắn với trục hạ tầng trọng điểm đang trở thành "vùng tài sản riêng" của dòng tiền lớn - cuộc chơi dành cho nhà đầu tư sành sỏi hiểu rằng khi quỹ đất thu hẹp, độ hiếm và chất lượng mới quyết định giá trị dài hạn.