Bluemarq Group (DXG) ghi nhận kỷ lục hơn 9.000 tỷ đồng tiền người mua nhà trả trước

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, CTCP Bluemarq Group (HoSE: DXG, tên cũ là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) ghi nhận doanh thu thuần đạt 682 tỷ đồng, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 328 tỷ đồng, giảm khoảng 45%.

Sau khi trừ các chi phí, doanh nghiệp chỉ còn ghi nhận 3,2 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 98% so với mức 163 tỷ đồng của quý III/2025.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Bluemarq Group đạt gần 2.882 tỷ đồng, tăng gần 5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 252 tỷ đồng, giảm khoảng 51% so với cùng kỳ năm trước.

Giải trình về kết quả kinh doanh, Bluemarq Group cho biết mặt bằng lãi suất vay mua nhà cao khiến người mua thận trọng hơn trong quyết định giao dịch, tạo thêm thách thức cho hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Riêng trong quý III, doanh thu từ bán căn hộ, đất nền và dịch vụ môi giới bất động sản sụt giảm, khiến lợi nhuận gộp giảm 270 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng 13,74 tỷ đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 25,86 tỷ đồng. Chi phí bán hàng giảm 106 tỷ đồng nhưng chỉ bù đắp được một phần tác động tiêu cực.

Người mua trả trước hơn 9.000 tỷ đồng

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trên bảng cân đối kế toán của Bluemarq Group là khoản người mua căn hộ trả tiền trước ngắn hạn. Tại ngày 30/9/2026, khoản mục này lên tới 9.056 tỷ đồng, tăng gần 2.880 tỷ đồng, tương đương 46,6% so với thời điểm đầu năm.

Đây là số tiền khách hàng đã thanh toán trước cho doanh nghiệp nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận thành doanh thu. Với doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này thường gắn với tiến độ thu tiền từ khách hàng tại các dự án và có thể trở thành doanh thu trong những kỳ tiếp theo khi đáp ứng các điều kiện ghi nhận kế toán.

Mức tăng gần 2.880 tỷ đồng cho thấy lượng tiền khách hàng ứng trước cho Bluemarq Group gia tăng đáng kể trong 9 tháng đầu năm. Tuy nhiên, con số này chưa đồng nghĩa với doanh thu hay lợi nhuận đã được ghi nhận, mà còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai, bàn giao sản phẩm và các điều kiện kế toán liên quan.

Đáng chú ý, lượng tiền người mua trả trước tăng trong khi hàng tồn kho của doanh nghiệp vẫn ở mức lớn. Tại cuối quý III, hàng tồn kho đạt gần 16.330 tỷ đồng, tăng khoảng 675 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm gần 40% tổng tài sản.

Trong đó, bất động sản để bán chiếm khoảng 11.949 tỷ đồng, bất động sản đang xây dựng khoảng 3.884 tỷ đồng và bất động sản hoàn thành khoảng 482 tỷ đồng.

Tổng tài sản của Bluemarq Group tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 41.170 tỷ đồng, tăng khoảng 3.156 tỷ đồng so với đầu năm. Ngoài hàng tồn kho, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 7.046 tỷ đồng trả trước cho người bán ngắn hạn và hơn 6.366 tỷ đồng phải thu ngắn hạn khác.

Tiền mặt giảm mạnh

Bên cạnh sự gia tăng của khoản người mua trả tiền trước, dòng tiền cũng là chỉ tiêu đáng chú ý trong báo cáo tài chính của Bluemarq Group .

Trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp âm 578 tỷ đồng, trái ngược với mức dương hơn 1.233 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 1.837 tỷ đồng, khiến tiền và các khoản tương đương tiền giảm từ 3.146 tỷ đồng đầu năm xuống còn khoảng 1.309 tỷ đồng vào cuối tháng 9.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Bluemarq Group tăng từ 17.132 tỷ đồng đầu năm lên hơn 20.054 tỷ đồng tại ngày 30/9/2026. Trong đó, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính đạt khoảng 5.576 tỷ đồng, tăng gần 780 tỷ đồng so với đầu năm.

Trước đó, báo cáo tài chính bán niên của Bluemarq cho biết ông Hà Đức Hiếu, Thành viên HĐQT công ty, đã trả trước gần 250 tỷ đồng để mua căn hộ từ chính doanh nghiệp.

Khoản tiền này tương đương giá trị hàng chục căn hộ tại các dự án bất động sản và chiếm khoảng 12% doanh thu của Bluemarq trong 6 tháng đầu năm 2026. Do mới là khoản thanh toán trước, số tiền trên chưa được ghi nhận vào doanh thu trong kỳ.