Cần cơ chế độc lập để tránh "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong định giá đất

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang bước vào giai đoạn hoàn thiện quan trọng, thu hút sự quan tâm đặc biệt từ doanh nghiệp, người dân và các nhà hoạch định chính sách. Những vấn đề cốt lõi như định giá đất , chu kỳ bảng giá đất 5 năm và các công cụ thuế điều tiết đang được mổ xẻ kỹ lưỡng.

Đánh giá lại nguyên tắc định giá đất

Tại dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, một trong những thay đổi lớn nhất trong dự thảo là việc bỏ nguyên tắc “giá đất theo thị trường” và giao Nhà nước toàn quyền quyết định giá. Luật sư Trương Anh Tú nhận định đây là một thay đổi không thể xem nhẹ. Mặc dù động thái này có thể giúp Nhà nước chủ động điều tiết tài nguyên.

Luật sư Trương Anh Tú đặt ra câu hỏi lớn về tính khách quan, cơ sở khoa học và sức thuyết phục của mức giá Nhà nước đưa ra. Đồng thời nhấn mạnh rằng, trong một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò của Nhà nước là dẫn dắt chứ không thể làm thay thị trường.

“Giá đất do Nhà nước quyết định phải được xây dựng trên cơ sở dữ liệu minh bạch, tham chiếu thực tiễn giao dịch, chứ không thể là con số áp đặt một chiều. Nếu không, luật sẽ đúng về hình thức nhưng khó tạo được sự đồng thuận trong thực thi, tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước”, Luật sư Tú nói.

Điểm nghẽn then chốt để có giá đất sát thực tế là chất lượng dữ liệu thực chất, nhưng hiện nay, đây lại là một yếu tố yếu kém. Luật sư Trương Anh Tú chỉ ra các bất cập như cơ sở dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện, nhiều địa phương chưa số hóa; Giá giao dịch thường bị ghi thấp để giảm nghĩa vụ thuế; Điều tra khảo sát thiếu minh bạch, dễ bị thao túng.

Ông cảnh báo rằng, nếu dữ liệu "méo mó", thì bảng giá dù cập nhật hàng năm hay 5 năm cũng đều là con số thiếu giá trị thực tiễn. Để khắc phục, ông kiến nghị xây dựng hệ sinh thái dữ liệu liên thông giữa các ngành thuế, tài nguyên, xây dựng, và ngân hàng. Đặc biệt, cần thành lập hội đồng định giá độc lập cấp tỉnh gồm đại diện Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và chuyên gia, có cơ chế kiểm soát và công bố công khai để tránh thao túng lợi ích. Đồng thời, công khai quy trình định giá và buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải giải trình khi duyệt bảng giá, cũng như tách bạch rõ giữa giá Nhà nước áp dụng và giá thị trường.

Bảng giá đất 5 năm: Cần cơ chế điều chỉnh linh hoạt

Về quy định bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần, Luật sư Trương Anh Tú nhận định 5 năm là hợp lý về mặt hành chính nhưng sẽ bất hợp lý nếu thiếu cơ chế điều chỉnh linh hoạt trong bối cảnh thị trường biến động nhanh.

Do đó, ông đề xuất quy định rõ cơ chế cập nhật hệ số điều chỉnh hàng năm (hệ số K) và cho phép rà soát giữa kỳ nếu có biến động bất thường. Theo ông, bảng giá không được trở thành “khuôn cứng” bóp méo giá trị thị trường mà phải là tấm gương phản chiếu trung thực, giúp cân bằng lợi ích để tránh thiệt hại cho người bị thu hồi đất (giá quá thấp) hay khó khăn cho doanh nghiệp (giá quá cao, gây đình trệ dự án).

Liên quan đến thuế điều tiết đất đai, Luật sư Trương Anh Tú bày tỏ sự tiếc nuối khi các đề xuất đánh thuế cao với người đầu cơ, bỏ hoang đất đã bị loại khỏi dự thảo.

“Thuế là công cụ điều tiết tối ưu - vừa hạn chế đầu cơ, vừa thúc đẩy sử dụng hiệu quả tài nguyên. Tuy nhiên, lý do vì Việt Nam chưa có dữ liệu tài sản đất đai đầy đủ, chưa kết nối được sở hữu - thu nhập -nghĩa vụ thuế, nên việc đánh thuế mạnh có thể gây phản ứng xã hội”, Luật sư khẳng định.

Để chuẩn bị cho giai đoạn tới, ông kiến nghị cần khẩn trương hoàn thiện Luật Đăng ký tài sản, xây dựng mã số định danh đất, và từ đó xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản công bằng - minh bạch - bền vững.

Minh bạch hoá thông tin

Để chống đầu cơ và “thổi giá” dựa vào thông tin mù mờ, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng một Luật Đất đai hiện đại cần quy định bắt buộc công khai dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vùng dự kiến đấu giá và vùng bị thu hồi trên cổng thông tin số với bản đồ tương tác.

Ông cũng đề xuất xử phạt nặng và truy cứu trách nhiệm cá nhân, tổ chức che giấu – thao túng thông tin quy hoạch. Khi người dân được tiếp cận thông tin minh bạch, giá đất không còn là “bí mật hành chính”, thì đất đai mới thật sự vận hành theo cung – cầu chứ không theo tin đồn.

Về tình trạng mỗi lần sửa Luật Đất đai đều tạo ra cơn “sốt đất” mới, ông Tú nhận định lỗi không nằm ở việc sửa luật mà ở việc truyền thông chưa đủ kiểm soát, khiến kỳ vọng xã hội vượt xa khả năng thực thi.

“Sửa luật phải song hành với chiến lược quản lý kỳ vọng thị trường, truyền thông minh bạch, kịp thời và đúng trọng tâm: “Luật không làm giá đất tăng – mà làm thị trường minh bạch hơn”, ông Tú nói.