Căn hộ Hà Nội thay thế đất nền dẫn dắt thị trường thứ cấp

Theo báo cáo Tổng quan thị trường căn hộ thứ cấp và thổ cư Hà Nội quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý vừa qua, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ dòng tiền đổ mạnh vào cả mảng sơ cấp và thứ cấp.

Phân khúc cao tầng đạt khoảng 20.800 giao dịch, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Ngược lại, giao dịch nhà thổ cư tiếp tục xu hướng giảm, đạt 6.100 giao dịch trong quý III, giảm 39% cùng kỳ năm trước.

Giao dịch chung cư sơ cấp đạt 10.100 căn. Trong đó, khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) đạt tổng lượng giao dịch chung cư 8.200 căn, cao nhất 2 năm trở lại đây. Giao dịch sơ cấp và thứ cấp ngang nhau. Khu Đông có mặt bằng giá thấp nhất thị trường; đơn giá sơ cấp và thứ cấp trung bình khoảng 60 - 70 triệu/m2. Loạt dự án hạ tầng trọng điểm khởi công trong quý giúp tăng mạnh khả năng kết nối với trung tâm Hà Nội, thúc đẩy thanh khoản toàn khu vực.

Tại khu Tây, giao dịch chung cư đạt 7.500 căn chủ yếu tập trung ở loại hình thứ cấp do nguồn hàng sơ cấp khan hiếm và nguồn hàng thứ cấp vẫn đang có mức giá thấp hơn hàng sơ cấp mở mới.

Đáng chú ý, giao dịch thứ cấp trong quý III/2025 đạt 10.700 giao dịch, tăng 14% cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất 2 năm qua. Khu Đông tăng mạnh nhất là 56%, trong khi khu Tây giảm 11%. Tuy nhiên, khu Tây vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất, đạt 5.200 giao dịch trong quý III/2025 nhưng thị phần số bán giảm từ 65% trong quý II xuống 43% trong quý III/2025.

Theo One Mount, dù nhu cầu ở thực duy trì ổn định nhưng hạ tầng khu vực này được đầu tư chậm, chưa đáp ứng kịp tốc độ gia tăng dân cư, khiến một phần người mua chuyển sang các khu vực khác.

Ở khu Đông ghi nhận khoảng 3.900 giao dịch, thị phần số bán tăng từ 24% lên 37%. Giá bán trung bình tại khu Đông (76 triệu/m2) có xu hướng tăng nhưng vẫn thấp hơn so với các khu vực khác. Bên cạnh đó, việc triển khai các dự án hạ tầng mới kết nối khu Đông với khu trung tâm cũng là yếu tố hỗ trợ thanh khoản trong quý vừa qua.

Báo cáo của One Mount Group cũng chỉ ra, từ năm 2023, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City luôn là 2 đại đô thị dẫn đầu về số bán thứ cấp tại khu Đông và khu Tây. Trong quý III/2025, Vinhomes Smart City đạt 1.500 giao dịch, tăng 34% lần so với cùng kỳ 2024. Dự án chiếm 30% thị phần số bán khu Tây, vượt xa các dự án còn lại (dưới 300 giao dịch/dự án/quý).

Vinhomes Ocean Park đạt 3.200 giao dịch, gấp đôi Vinhomes Smart City và tăng 66% so với cùng kỳ 2024. Lượng giao dịch thứ cấp tại dự án này gần như chiếm tuyệt đối thị phần giao dịch chung cư thứ cấp tại khu Đông với 80%. Dù mặt bằng giá liên tục tăng, căn hộ 2 phòng ngủ tại đây chỉ từ 3,5 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu Đông (khoảng 5,3 tỷ đồng /căn hộ 2 phòng ngủ loại 70 m2).

Trong năm 2024, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm 83% tổng giao dịch sơ cấp cao tầng tại Hà Nội, với tỷ lệ hấp thụ cao, đạt 92%. Bước sang năm 2025, nhà đầu tư bắt đầu bán lại các căn mua từ năm trước, khiến lượng giao dịch thứ cấp tại cả hai đại đô thị tăng mạnh so với 2024.

One Mount Group dự báo, giao dịch thứ cấp cao tầng năm 2026 tiếp tục tăng 4,5% so với 2025. Các phân khu sắp bàn giao sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng giao dịch tại hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, khi các phân khu này dự kiến bàn giao hết trong giai đoạn 2026 - 2028.