Cần làm gì để đảm bảo cho hệ thống tín dụng bất động sản năm 2019?

Thứ nhất, các ngân hàng (NH) cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, bao gồm việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng (KH).

Trong quá khứ nhiều NH cho vay vì họ có tài sản bảo đảm là bất động sản mà tài sản này được định giá và tài sản bảo đảm nằm trong sự kiểm soát của NH. Hơn nữa, tín dụng bất động sản thường cho vay lãi suất cao, làm tăng khả năng sinh lời của NH. Tín dụng bất động sản do đó là 1 miếng bánh rất hấp dẫn cho NH.

Tuy nhiên đây cũng là cái bẫy cho NH vì khi thị trường bất động sản suy thoái thì giá trị của tài sản bảo đảm giảm nhanh và NH đối diện với tình hình nợ xấu khi KH "bỏ của chạy lấy người" có nghĩa rằng họ sẵn sàng để cho NH thu hồi tài sản bảo đảm vì giá bất động sản giảm sâu.

Trong những trường hợp NH đối diện với 1 tài sản bảo đảm không đủ để bảo đảm số tiền đã cho vay, do đó, thu hồi 1 tài sản có giá trị thấp. Ngay cả khi thanh lý tài sản bảo đảm cũng không đủ lấy lại tiền để cấn trừ cho món nợ đã cho vay.

Thứ 2, NHNN nên công bố thông tin về dư nợ tín dụng bất động sản bao gồm: tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng bất động sản để các thành phần kinh tế nhận biết cụ thể về tổng dư nợ bất động sản trong nền kinh tế và mức độ rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản.

Thứ 3, Quốc hội nên xem xét quy định không cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người mua như từ trước đến nay mà nên quy định tiền đóng cọc và tiền đóng góp của người dân mua nhà với nhà kinh doanh bất động sản phải bỏ vào 1 tài khoản phong tỏa và số tiền này chỉ có thể giải tỏa khi NH đã sẵn sàng giải chấp tài sản thế chấp để người dân có thể sở hữu căn nhà. Điều này có nghĩa rằng số tiền trong tài khoản phong tỏa chỉ có thể được giải tỏa khi có sự đồng ý của cả 3 đối tượng nhà đầu tư, NH và người dân mua nhà.

Từ trước đến nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản huy động vốn của người dân qua cách yêu cầu người mua nhà góp tiền để xây dựng bất động sản và trong nhiều trường hợp nhà đầu tư đã dùng số tiền này để đầu tư vào các dự án khác tạo rủi ro cho người mua nhà.

Thứ 4, liên quan đến bảo lãnh của NH cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng và NHNN nên công bố thông tin tại thời điểm này đã có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng từ khi luật sửa đổi luật bất động sản bắt buộc các NH phải phát hành bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực cách đây khoảng 3 năm. Đặc biệt là thống kê cũng cần phải đưa ra con số bao nhiêu % trong số những bảo lãnh này đã được NH thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và bao nhiêu bảo lãnh đi vào tình trạng tranh chấp giữa NH và người mua nhà.

Thứ 5, Bộ Xây dựng, các viện nghiên cứu thị trường bất động sản và các hiệp hội bất động sản nên xây dựng 1 data  bao gồm những dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho của tất cả các loại hình bất động sản, thời gian hàng tồn kho ứ đọng, số liệu các dự án nhà khởi công (housing starts), giá cả biến động trên thị tường của từng khu vực và từng loại bất động sản.

Những dữ liệu này sẽ giúp tất cả các thành phần liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm các cơ quan quản lý, các nhà kinh doanh bất động sản, môi giới và các doanh nghiệp cũng như người dân mua bất động sản có những thông tin cần thiết để thẩm định tình hình thị trường bất động sản và quyết định mua bất động sản.

Thứ 6, 1 thị trường vốn trung và dài hạn bao gồm các quỹ đầu tư, các nhà tài trợ dài hạn, các định chế tài chính phải được nhanh chóng xây dựng tại Việt Nam để nguồn vốn này đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.

Hiện nay, các NH là nguồn tài trợ chính cho thị trường bất động sản, nhưng nguồn vốn của các NH là nguồn vốn ngắn hạn trong khi tín dụng bất động sản thường là các tín dụng trung và dài hạn từ 3-30 năm tạo ra sự rủi ro thanh khoản cho các NH. Chính vì thế cần phải có nguồn vốn trung và dài hạn của các nguồn tài chính khác để thay thế cho vốn ngắn hạn của các NH.