Cần quy định thống nhất về "luật chơi" trong đấu giá đất

Lo phát sinh "rào cản"

Tại hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp", do báo Pháp Luật TP. HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế Xanh và Trường Đại học Kinh tế - Luật TP. HCM tổ chức. TS Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Luật cho hay, cần xác định đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ tăng thu ngân sách mà mục tiêu phải là phát triển kinh tế, xã hội. Đảm bảo nguyên tắc đấu giá theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, cần hết sức cân nhắc việc Nhà nước can thiệp sâu vào hoạt động tổ chức đấu giá QSDĐ.

"Quy định cần chặt chẽ hơn, tránh tình trạng bỏ cọc nhưng cũng không gây ra tâm lý hoang mang, e ngại cho nhà đầu tư. Đồng thời, cũng cần có chế tài xử lý nghiêm khi xảy ra vi phạm trong đấu giá", ông Khánh nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy Ban kinh tế của Quốc Hội, cũng cho rằng việc hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý là rất gấp gáp, cần thiết. Tuy nhiên, cần hết sức căn nhắc tính khả thi của một số biện pháp, theo ông là khá… duy ý chí.

"Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào?", ông Hiếu lưu ý.

Theo ông Hiếu, càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt nên phải cân bằng tất cả mọi việc. Chưa kể, khi bổ sung các quy định thì phải rà soát quy định hiện hành có thể gây ra chồng chéo các chế tài.

"Chúng ta cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Ngoài ra, sau đấu giá cũng có những việc rất quan trọng như quản lý dòng tiền, thông tin minh bạch… Đồng thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý cho doanh nghiệp trúng đấu giá", ông Hiếu đặt vấn đề.

TS Vũ Tiến Lộc có góc nhìn khác, đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ thì mục tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển thế nào để có cơ chế chính sách được lợi cả hai bên: Nhà nước và nhà đầu tư.

Theo ông Lộc, đất đai là tài sản công đặc biệt nên cần có quy định riêng về đấu giá. Vì vậy, giải pháp vẫn là cần tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các cuộc đấu giá.

Đặc biệt, ông cũng nhấn mạnh thị trường đất đai hiện không bình thường, cần được hạ nhiệt, đưa giá bất động sản về đúng giá trị của nó.

"Giá bất động sản cao như hiện nay sẽ giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế khi thu nhập người dân chưa tương xứng", ông Lộc nói thêm.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ, xác định năng lực tài chính của doanh nghiệp không khó bởi hiện nay nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào, nhà đầu tư vài trăm triệu đô, cả tỷ đô cũng nhiều nên việc này không phải là rào cản lớn nhất.

"Một vài chủ đầu tư không đi đến cuối cùng của cam kết khi trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, khiến chúng ta bị tổn thương, rất dễ dẫn đến việc chúng ta đặt ra các rào cản với các nhà đầu tư tiếp theo, điều nay tôi đang lo ngại", bà Trang nói.

Theo bà Trang, tiềm năng của TP.HCM đang rất khủng, giá đất cũng "mềm" hơn so với nhiều nơi trên thế giới, do đó TP nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu nhất.

Cần thống nhất "luật chơi" trong đấu giá đất

Để hoàn thiện về "luật chơi" trong đầu giá đất thời gian tới, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật ĐH Luật Hà Nội, nhận định, cần tuân theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư, tạo môi trường kinh doanh khó thu hút.

Cụ thể, ông Tuyến cho rằng cần mổ xẻ về Luật dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. Đồng thời sớm bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ với 3 điều kiện.

Thứ nhất, tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Doanh nghiệp tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.

"Có thể quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Số tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng", ông Tuyến đề xuất.

Khi đó, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước.

Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp.

"Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá", ông Tuyến nói.