CBRE: Dù giá lên tới 120 triệu đồng/m2 giao dịch vẫn tốt, điều gì đang xảy ra với chung cư Hà Nội

Tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2025, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, tổng nguồn cung mở bán mới chung cư tại Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn. 

Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, quý này ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT, chiết khấu), đạt hơn 2.000 căn mở bán. 

Các dự án mở bán mới phân bổ đa dạng tại nhiều khu vực, trong đó nổi bật là các khu vực có kết nối tốt như Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên. Ngoài ra, các dự án có mức giá từ 60 triệu đồng/m² thông thủy trở lên cũng xuất hiện ngày càng nhiều tại các khu vực xa trung tâm như Đan Phượng và Văn Giang, Hưng Yên (tỉnh giáp ranh Hà Nội).

Bà An cho biết, sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại các vị trí thuận lợi đã góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch trong quý. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, là mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2018.

Về diễn biến giá bán, giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng trong quý 3, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý này. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2025 cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch bán hàng và tích cực mở bán giỏ hàng từ quỹ dự án hiện có, trong đó nhiều dự án có vị trí gần trung tâm và kết nối thuận tiện đã đẩy mặt bằng giá bán tăng cao. Tuy nhiên, ngay tại những khu vực vốn trước đây có mặt bằng giá bán hợp lý như Đan Phượng, Văn Giang (Hưng Yên) thì quý này cũng ghi nhận mức giá cao hơn, được thúc đẩy bởi sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, dày dặn kinh nghiệm, sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và sự hình thành các cụm dân cư hiện đại. 

Bà An nhấn mạnh, mặc dù mặt bằng giá bán sơ cấp đang ở mức cao, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, trung bình đạt khoảng 70–80% số căn mở bán. Diễn biến này phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư bất động sản tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định, chưa có dấu hiệu chững lại.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Trong những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá từ 50–60 triệu đồng/m².

Giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là mức tăng giá cao, mặc dù có thấp hơn mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội ghi nhận trong năm 2024 . Trường hợp giá bán thứ cấp có khả năng tiếp tục duy trì đà tăng cao sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua đang có dấu hiệu phân hóa rõ nét. 

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội chia sẻ: "Việc tăng trưởng nguồn cung , đa dạng hóa nguồn cung , cùng với phát triển kết nối hạ tầng, và chính sách quản lý, điều tiết hợp lý từ phía cơ quan quản lý, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và lành mạnh của thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2026–2027".