Châu Âu đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà ở trầm trọng

Châu Âu đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà ở trầm trọng

Khó khăn trong tiếp cận nhà ở đang trở thành một vấn đề lớn về kinh tế, xã hội và chính trị tại châu Âu, khi giá bất động sản đồng loạt tăng trở lại ở nhiều quốc gia, làm gia tăng áp lực đối với các hộ gia đình, đặc biệt là người thuê nhà và những người có nhu cầu mua nhà.

Việc Ủy ban châu Âu (EC) chính thức đưa vấn đề nhà ở vào chương trình nghị sự, dù lĩnh vực này không thuộc thẩm quyền trực tiếp của Liên minh châu Âu (EU), cho thấy mức độ nghiêm trọng của tình hình. Lần đầu tiên, vào mùa thu năm 2024, một Ủy viên châu Âu phụ trách nhà ở đã được bổ nhiệm. Tại Brussels, khái niệm “khủng hoảng nhà ở ” hiện được sử dụng công khai để mô tả thực trạng trên toàn lục địa.

Trên thực tế, các gia đình châu Âu đã sớm cảm nhận rõ áp lực này. Đây không phải là khủng hoảng bất động sản theo nghĩa truyền thống, bởi giá nhà không giảm và giới chủ sở hữu không chịu thiệt hại trực tiếp. Ngược lại, khó khăn tập trung vào những người thuê nhà và những người muốn mua nhà. Giá nhà tăng cao đang tạo ra những hệ quả kinh tế tiêu cực, làm hạn chế khả năng di chuyển của người lao động để tìm kiếm cơ hội việc làm, khiến những người trẻ trì hoãn việc ra ở riêng và ảnh hưởng tới xu hướng dân số.

Ủy viên châu Âu phụ trách nhà ở Dan Jørgensen nhấn mạnh rằng hàng triệu người châu Âu đang gặp khó khăn trong việc tìm chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính. Theo ông, khủng hoảng nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến đời sống xã hội mà còn cản trở sức cạnh tranh kinh tế và làm suy yếu sự gắn kết xã hội của EU. Trước đó, Chủ tịch EC Ursula von der Leyen cũng thừa nhận rằng nhiều lao động thiết yếu như y tá, giáo viên hay lính cứu hỏa không còn đủ khả năng sinh sống tại chính nơi họ làm việc.

Một ví dụ cho thấy mức độ nghiêm trọng của tình trạng này là nghiên cứu của Ngân hàng Đức cho biết một cặp vợ chồng đi làm tại Paris phải dành tới 83% thu nhập khả dụng để trả khoản vay mua một căn hộ 90 m² trong vòng 20 năm, với điều kiện có sẵn 20% vốn tự có. Áp lực chi phí nhà ở đang làm gia tăng cảm giác bị tụt hậu của tầng lớp trung lưu, đồng thời góp phần khoét sâu chia rẽ xã hội và phân hóa chính trị.

Kể từ năm 2015, giá bất động sản đã tăng mạnh tại nhiều nước châu Âu, đặc biệt ở khu vực Đông Âu. Tính trung bình toàn EU, giá nhà đã tăng 58% so với năm 2015. Sau khi giảm nhẹ trong giai đoạn 2022-2023, giá nhà lại tăng trở lại nhờ lãi suất hạ và lạm phát được kiểm soát. Trong quý II/2025, giá nhà cao hơn 5,4% so với cùng kỳ năm trước. Một số nước ghi nhận mức tăng hai chữ số, trong khi Hà Lan nổi lên là trường hợp đặc biệt với mức tăng gần 60% kể từ cuối năm 2019; Đức và Pháp hiện vẫn thấp hơn đỉnh giá ghi nhận vào cuối năm 2021.

Trái ngược với đà tăng giá, hoạt động xây dựng nhà ở lại suy giảm mạnh. Trong vòng 5 năm qua, số giấy phép xây dựng tại EU đã giảm 20% và hiện ở mức rất thấp. Các chuyên gia của EC chỉ ra rằng những rào cản cơ cấu, chi phí xây dựng cao và các quy định chặt chẽ tiếp tục hạn chế nguồn cung nhà ở mới, qua đó đẩy giá lên cao hơn.

Ngân hàng Đầu tư châu Âu ước tính rằng trong năm 2025, EU cần xây thêm khoảng 1 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu, cao hơn 70% so với số nhà được xây dựng trong năm. Trong khi đó, chi phí xây dựng đã tăng 56% kể từ năm 2010, khiến giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của các hộ gia đình, đặc biệt tại những trung tâm đô thị – nơi tập trung việc làm.

Tình trạng thiếu nhà ở tại các thành phố lớn đang tạo ra những hệ quả ở tầm vĩ mô. Một nghiên cứu công bố năm 2024 cho thấy chi phí nhà ở tăng cao tại khu vực Stockholm làm giảm khả năng di chuyển địa lý, nhất là đối với người trẻ và lao động có trình độ cao. Nhiều nghiên cứu khác cũng chỉ ra rằng giá nhà tăng nhanh có thể kìm hãm tăng trưởng của các đô thị lớn.

Ngoài ra, việc thị trường nhà ở ngày càng bị chi phối bởi dòng vốn tài chính, khi các nhà đầu tư lớn mua nhiều bất động sản tại khu vực trung tâm các thành phố, được cho là đã khiến giá nhà và tiền thuê tăng nhanh hơn. Xu hướng này làm gia tăng hiện tượng “thượng lưu hóa”, đẩy người thu nhập trung bình và thấp ra khỏi khu vực đô thị lõi, trong khi không góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Nhiều nghiên cứu tại các thành phố lớn ở châu Âu cho thấy hoạt động của những nhà đầu tư tổ chức không giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, mà trái lại còn làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm và bất bình đẳng về chỗ ở.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng, nguồn cung hạn chế và nhu cầu chưa được đáp ứng, vấn đề nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục là một chủ đề nóng, tiềm ẩn nhiều hệ lụy kinh tế, xã hội và chính trị tại châu Âu trong năm 2026.