Chạy theo quy hoạch, nhiều nhà đầu tư BĐS "sập bẫy" những cơn sốt đất ảo

Lợi dụng thông tin quy hoạch tạo “sóng”

Từ đầu năm 2021, cả nước liên tục đón những thông tin quy hoạch, điển hình như: quy hoạch lên thành phố, quy hoạch phân khu đô thị ven sông Hồng, quy hoạch sân bay,... Lợi dụng điều đó giới đầu tư, môi giới bất động sản lại có dịp tạo sốt đất ảo.

Chia sẻ tại tọa đàm “Thị trường bất động sản nhìn từ thông tin quy hoạch” do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, về bản chất thông tin quy hoạch các thành phố vệ tinh hay quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội không mới vì đã được thể hiện trong Đồ án quy hoạch Thủ đô đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt để tạo ra những trung tâm tài chính, trung tâm công nghệ, thành phố thông minh ở phía bên kia sông Hồng; Nhằm hút các hoạt động từ lõi trung tâm đô thị lịch sử hiện nay như Hoàn Kiếm, Ba Đình,… để giảm tải áp lực hạ tầng cho nội đô.

Đồng thời tạo ra những tính năng mới để trẻ hóa đô thị theo hướng chuyên nghiệp hơn bởi chỉ những vùng ven đô mới còn dư địa về đất đai để phát triển còn trong nội đô hiện đã quá tải.

Do đó, những thông tin gần đây thực ra chỉ là hoạt động nhắc lại kế hoạch của chính quyền UBND và HĐND TP. Hà Nội để tập trung đẩy nhanh tiến độ. Trước đó, khi có thông tin quy hoạch thì thị trường bất động sản các vùng như Thạch Thất, Mê Linh đã “sốt nóng” và tăng giá rất mạnh nhưng sau đó lại “vụt tắt”, rớt giá và thậm chí “âm” giá.

Liên quan tới việc lợi dụng thông tin quy hoạch tạo sốt, ông Đính lấy 2 ví dụ. Đơn cử, khu vực Hoài Đức (Hà Nội) đã từng bùng lên “sốt đất" khi thông tin lên quận nhưng cuối cùng chỉ loanh quanh có mấy khu dân cư nhỏ chứ chưa tạo ra khu vực có giá trị sống cao theo đúng nghĩa thành phố hiện đại, thông minh.

Hay tại Mê Linh chỉ có ít khu đất đã san nền cấy thêm vài con đường nhỏ, không có sự sống nên giá trị bất động sản, giá giao dịch sẽ bị tụt xuống.

“Thực tế, bất động sản chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật, người dân về sinh sống ở thực trên các vùng ven, huyện ngoại thành muốn thành, muốn lên thành phố phải được đầu tư để tạo ra hệ thống hạ tầng là đô thị, là thành phố. Ít nhất các vùng phải có hệ thống đường xá, kỹ thuật, hạ tầng về văn hóa – xã hội, dịch vụ, thương mại, thể thao, vui chơi – giải trí,…thì lúc đó mới tạo ra giá trị bất động sản thực, đô thị thực. Tuy nhiên, hiện tại các vùng này chỉ có thông tin với vài ba hoạt động đầu tư, một vài dự án”, ông Đính nói.

Ông Đính nhấn mạnh: “Những nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực này trước đó đều muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng không thanh khoản được, tìm cách cắt lỗ nên lâm vào tình cảnh khá thê thảm”.

Vì thế, khi có thông tin liên quan đến quy hoạch ở những khu vực này sẽ có một số đối tượng lợi dụng để “kích sóng” nhằm tạo “sóng mới” trong khi bản chất là thông tin cũ. Và chỉ có những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa bị va vấp bị dính vào.

Còn với thông tin đầu tư thật “ăn theo” việc xây cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo,… bắc qua sông Hồng cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản ở những vùng đó lên.

Tuy nhiên, việc tăng giá này chỉ mang tính nhất thời vì thực tế cho thấy khu vực nào có cầu đi qua sẽ tạo nên hệ thống hành lang, vành đai rồi những vùng đệm, vùng an toàn bảo vệ cầu nên chiếm mất không gian khiến việc kinh doanh, buôn bán không sầm uất, do đó không tạo ra giá trị cho bất động sản.

Công khai quy hoạch để chặn sốt đất

cần công khai quy hoạch để chặn hiện tượng "sốt ảo"

Theo ông Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, để ngăn chặn hiện tượng sốt đất ăn theo thông tin quy hoạch cần quan tâm một số vấn đề sau:

Về phía chính quyền, cần công khai thông tin quy hoạch một cách minh bạch với người dân và có định hướng thông tin để người dân biết. Vì nếu không, các cơn sốt đất sẽ xảy ra gây bất ổn kinh tế xã hội ở địa phương, và người bị thiệt hại nhất là người mua. Bởi sốt ảo nhưng tiền thật.

Về phía người dân, cần hiểu rõ, đây chỉ là quy hoạch điều chỉnh, là chủ trương của Nhà nước. Còn khi triển khai thực hiện phải qua nhiều bước quy hoạch tiếp theo, như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết… lúc đó nơi nào là dự án nhà ở, nơi nào là công viên, là đường, là trường học…, nơi nào phải giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án công cộng của thành phố… vì thế người dân phải tỉnh táo khi đầu tư vào nơi mà chưa biết hình hài cụ thể của đô thị ra sao trong 10 - 30 năm nữa.