Chờ cắt lỗ khi cơn sốt đất đi qua

Mấy tháng trở lại đây, thị trường bất động sản giảm tốc, ngay lập tức nhiều khu vực đất nền rơi vào trạng thái tắc thanh khoản. Theo đó, nhiều lời quảng cáo bán “cắt lỗ” đã được rầm rộ tung ra. Tuy nhiên, với những người chưa có nhiều kinh nghiệm rất dễ sập bẫy của môi giới và những người đầu tư chuyên nghiệp.

Một lô đất tại Thanh Oai (Hà Nội), có diện tích rộng 97m2, đang được rao bán cắt lỗ 400 triệu đồng với giá 3 tỷ đồng, tương đương 31 triệu đồng/m2. Theo lời người bán, mảnh đất này được mua cuối năm 2021, do gia đình anh đang cần tiền gấp nên chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn lo liệu công việc.

“Tôi mua từ cuối năm 2021 với giá 3,4 tỷ đồng, tính lướt sóng một thời gian thôi nhưng thị trường bây giờ chững mà tôi cần tiền có công việc nên chấp nhận bán lỗ 400 triệu đồng. Nếu thiện chí, tôi sẽ chịu hết chi phí sang tên. Như vậy là tôi đã lỗ lắm rồi, mới mấy tháng đã mất vài trăm triệu đồng. Nếu để dài kiểu gì cũng lãi to”, người bán nói.

Dù người bán khẳng định chắc nịch là mức giá đó là cắt lỗ. Tuy nhiên, khi tìm hiểm về giá đất ở khu vực này chỉ đang dao động khoảng 25 - 28 triệu đồng/m2. Còn những lô góc có thể trên 30 triệu đồng/m2. Như vậy, có thể thấy, dù được gọi là bán cắt lỗ nhưng mức giá vẫn cao hơn cả giá trong khu vực. Nếu người mua không tỉnh táo và tìm hiểu kỹ rất dễ sẽ sập bẫy và tin tưởng mức giá này là hời so với mấy tháng trước đó.

Tương tự, một lô đất nền khác tại Bắc Giang được rao bán với mức giá 2,8 tỷ đồng, với diện tích 90m2. Theo giải thích của chủ lô đất, anh bán cắt lỗ tới 500 triệu đồng do trước đó đã mua nhiều đất và bây giờ cần tiền trả ngân hàng nên chấp nhận cắt lỗ một vài mảnh để trang trải tài chính.

Người bán cho biết, lúc anh mua lô đất này là thời điểm tháng 10/2021, khi cơn sốt đất xảy ra nên giá lên tới hơn 31 triệu đồng/m2. Anh tính đầu tư lâu dài, nhưng vì cần tiền trả ngân hàng nên mới bán bớt đi.

“Tôi mua nhiều mảnh ở nhiều khu vực, bây giờ cũng cạn tiền nên bán một số mảnh đi để thu hồi vốn. Nếu không ưng mảnh này tôi còn những mảnh khác nữa”, người này nói và giới thiệu thêm những mảnh khác cũng trên địa bàn Bắc Giang.

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Khải, môi giới tại Bắc Giang cho biết, thực tế trên địa bàn này đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng việc cắt lỗ sâu đến hơn 15% giá trị mảnh đất xảy ra là không có.

“Mới chỉ mấy tháng, nhà đầu tư dù có dùng đòn bẩy cũng chưa có áp lực tài chính quá lớn để phải cắt lỗ đến nửa tỷ đồng như vậy. Hơn nữa, giai đoạn tháng 10/2021 ở khu vực Bắc Giang những mảnh có giá hơn 31 triệu đồng/m2 phải có vị trí đẹp, tiềm năng sinh lời. Đối với những mảnh đất như vậy việc bán bằng giá lúc mua vào ở thời điểm này là có thể. Theo tôi, có thể chỉ là chủ đất khống giá lên nhằm thoát hàng”, người môi giới khẳng định.

Theo anh Vũ Tùng, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, thực tế, việc cắt lỗ cũng đã xuất hiện trên thị trường, nhưng mới chỉ chiếm tỷ lệ cực nhỏ, và số tiền cắt lỗ ít. Những trường hợp này chủ yếu là do trang trải tài chính nên mới bán đi.

“Thực tế, thị trường mới chững một thời gian ngắn, không ai lại đi cắt lỗ sâu sớm thế cả. Chí ít họ cũng sẽ đăng bán bằng số tiền mua vào rồi sẽ tiếp tục đàm phán. Có thể, những người rao bán hiện tại không phải chủ đất mà là môi giới được nhờ bán. Theo đó, môi giới cứ hét giá cao nhằm ăn chênh. Nếu bán được thì họ ăn được tiền chênh còn không thì họ cũng không mất gì. Nên những người mua trong giai đoạn thị trường bất định như hiện nay cũng cần tìm hiểu kỹ giá trong khu vực. Còn thực hư việc cắt lỗ còn phải xem lúc mua vào giá nào. Nếu chỉ thấp hơn thị trường mà vẫn có lãi so với lúc mua thì chỉ là bán rẻ, không thể nói là cắt lỗ được”, anh Tùng nói

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng với những dự án mà khả năng chi trả của người mua không đạt như kỳ vọng thì nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Còn những dự án đang có tiềm năng, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh thì nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục giữ giá.

Theo ông Thanh, sau thời gian bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ. Đối với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, họ vẫn ôm hàng chờ thời. Còn những người sử dụng đòn bẩy cao, phải trả ngay hoặc không có nguồn thu để trả lãi thì mới bắt buộc phải xả hàng, cắt lỗ.

“Thời gian tới đây sẽ còn nhiều nhà đầu tư không thể gồng lỗ buộc phải tìm cách thoát hàng. Đây là cơ hội thanh lọc, đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, lạm phát còn cao nên việc bắt đáy bất động sản vẫn còn hơi sớm. Do vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với những quảng cáo bán cắt lỗ và theo dõi thị trường thêm một thời gian nữa để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn”, ông Thanh nói.