Chủ tịch Cen Land chê "nhà buôn đất" lấn át, đề xuất giảm thuế đất và chống đầu cơ để giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền

Tại Tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" diễn ra vào chiều 17/10, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land đã đưa ra hàng loạt giải pháp thiết thực nhằm giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, đồng thời nhấn mạnh nhu cầu hỗ trợ dân số trẻ để tránh già hóa dân số sau năm 2035.

Ông Vũ cho rằng, nhà ở vừa túi tiền nên ở mức khoảng 2 tỷ đồng, với hình thức trả góp dài hạn để người trẻ có thể tiếp cận. "Hiện nay, nếu tính toán, một người trẻ phải làm việc 80 năm không ăn uống mới mua được nhà ở Hà Nội. Chúng ta phải hướng đến việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý", ông Vũ phân tích.

Lấy dẫn chứng từ mô hình của Nam Long Group tại Hải Phòng, ông Vũ cho biết: "Nam Long có dự án ở Hải Phòng, giữa trung tâm thành phố mà giá chỉ hơn 30 triệu đồng/m2. Họ hợp tác với các tập đoàn Nhật Bản để có nguồn vốn dài, rẻ và ổn định. Đó là lý do họ có thể bán giá thấp mà vẫn đảm bảo chất lượng. Trong khi nhiều chủ đầu tư trong nước có vốn, có quỹ đất, nhưng vốn lại không rẻ – đó là điểm nghẽn lớn nhất".

Giải pháp thứ hai tập trung vào nguyên tắc "nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Ông Vũ phân tích, nhiều chủ đầu tư hiện nay chỉ là "nhà buôn đất" chứ chưa phải nhà phát triển bất động sản thực thụ, trừ các tập đoàn lớn như Vingroup hay Sun Group, vốn tạo trải nghiệm sống thu hút hàng triệu người. Để khắc phục, ông đề xuất quy tắc xây dựng mới, trong đó chỉ được phép khởi công khi dự án có tỷ lệ bán hàng tối thiểu, đồng thời siết việc thu tiền trước của khách hàng.

"Ở nhiều nước, chủ đầu tư chỉ được xây khi đã bán được 50–70% sản phẩm, nhưng tiền cọc của người mua được giữ tại ngân hàng trung gian, không ai được xâm phạm. Nếu áp dụng được cơ chế này, thị trường Việt Nam sẽ an toàn và minh bạch hơn rất nhiều", ông Vũ nói.

Về hạ tầng, ông Nguyễn Trung Vũ cho rằng phát triển đô thị phải đi đôi với phát triển giao thông, đặc biệt là hệ thống đường sắt cao tốc và mô hình TOD (đô thị gắn với trục giao thông công cộng).

Với 16 ga đường sắt cao tốc, sẽ tạo ra 16 trung tâm đô thị mới tại các địa phương như Cam Lâm (Khánh Hòa) hay Hà Nam, với quy mô hàng nghìn ha. Tuy nhiên, ông Vũ cảnh báo rủi ro giá đất đẩy cao trước khi hạ tầng hoàn thiện, hoặc quy hoạch bừa bãi dẫn đến "thành phố ma" như Trung Quốc, nơi thừa 70% đô thị do dân số giảm nhanh. Vì vậy ông lưu ý phải kết nối TOD cùng phát triển đô thị để tránh trả giá nặng nề.

Bên cạnh đó, ông Vũ nhấn mạnh vai trò của chính sách Nhà nước trong việc giảm thuế sử dụng đất để kéo chi phí xuống, đặc biệt tại các khu vực đô thị vệ tinh hoặc vùng phát triển mới. "Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá nhà sẽ bị đẩy lên rất cao, doanh nghiệp khó bán, người dân khó mua. Nhưng nếu coi đó là nguồn thu dài hạn, chúng ta có thể nuôi dưỡng thị trường bền vững", ông đề xuất.

Đồng thời, chính sách cần hỗ trợ người mua ở thực, hạn chế đầu cơ, bởi nếu không kiểm soát, sẽ có người mua 5–10 căn chỉ để giữ chỗ, trong khi người cần nhà thực sự lại không thể mua được.

Chính vì vậy, một giải pháp khác được ông Vũ đề xuất là đánh thuế vào nhà bỏ trống và các trường hợp mua để đầu cơ chờ tăng giá. "Chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát qua điện, nước. Nếu một căn nhà 3–6 tháng không phát sinh tiêu thụ tối thiểu thì đó là nhà bỏ trống và cần đánh thuế để tránh lãng phí xã hội". Đồng thời, ngân hàng chỉ nên cho vay khi bất động sản đã được đưa vào sử dụng hoặc chứng minh được dòng tiền khai thác ổn định.

Ở góc độ dài hạn, ông Nguyễn Trung Vũ cho rằng bài toán nhà ở còn gắn liền với chính sách dân số, an sinh và phát triển xã hội. Việt Nam đang có một lợi thế vàng là cơ cấu dân số trẻ, nhưng tốc độ già hóa đang đến gần sau năm 2035. "Phải tạo điều kiện để người trẻ yên tâm lập nghiệp, yên tâm sinh con. Muốn họ sinh nhiều, trước hết phải giúp họ có chỗ ở. Nhà ở không chỉ là tài sản, mà là nền tảng của gia đình và sự phát triển dân tộc", ông Vũ nói.

Ông cũng nhấn mạnh: "Chúng ta phải coi nhà ở là phúc lợi xã hội, không chỉ là hàng hóa kinh doanh. Khi người dân có thể sở hữu nhà với giá hợp lý, họ sẽ yên tâm làm việc, đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế. Và đó mới là cách phát triển bền vững, thực chất nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam".