Chung cư Hà Nội ngày càng có giá: Ở trung tâm tăng giá bán đến 1 tỷ/căn còn vùng ven cũng tăng tới 200-500 triệu đồng/căn

Bất động sản bán trầm lắng còn cho thuê sôi động

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, so sánh dữ liệu giữa 3 quý của 2022, mức độ quan tâm bất động sản bán có xu hướng giảm dần còn mảng bất động sản cho thuê thì đang có xu hướng tăng dần.

Với bất động sản bán, trong quý 3 ghi nhận mức độ quan tâm giảm 3% so với quý 2. Còn bất động sản cho thuê ghi nhận mức độ tăng tốt 58% so với quý 2/2022.

Cụ thể hơn, với các phân khúc bất động sản bán tại Hà Nội từ biệt thự đến nhà riêng, đất nền đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm mạnh trong quý 3 vừa qua. Trong đó, phân khúc đất nền chịu mức độ giảm mạnh nhất đến 18%. Chỉ có hai phân khúc duy nhất ghi nhận mức độ tăng trưởng dương là chung cư và nhà phố lần lượt tăng trường 1% và 5%.

Với bất động sản cho thuê, tiếp tục đà tăng của quý 2 vừa qua cho thấy rõ bức tranh tăng trưởng tốt từ nhà riêng, nhà trọ, nhà phố, chung cư đến cho thuê văn phòng. Trong đó, cho thuê văn phòng và nhà phố ghi nhận mức độ quan tâm lớn nhất lần lượt là 40% và 51%.

“Trong quý 2 và 3, thị trường bất động sản Hà Nội đang có sự trầm lắng và sụt giảm về mặt giao dịch đối với mảng bất động sản bán. Ngược lại, mảng bất động sản cho thuê khá sôi động. Qua đó cho thấy, nền kinh tế đang phục hồi trong hai quý vừa qua và đang tìm đến mức tiệm cận trước dịch”, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn nhận định.

Giá rao bán chung cư tăng mạnh

Phân tích kỹ hơn về phân khúc chung cư, ông Hảo cho hay: “Thị trường chung cư bán Hà Nội có mức độ quan tâm tăng nhẹ, giá rao bán tăng mạnh nhất ở phân khúc trung cấp”.

Cụ thể, mức độ quan tâm bán chung cư tăng hầu hết tất cả các quận, huyện. Trong đó, Ba Đình, Đống Đa ghi nhận mức độ quan tâm tăng lần lượt 20% và 24%.

“Mức độ quan tâm tăng kéo theo giá bán chung cư trong quý 3/2022 so với cùng kỳ của năm ngoái có xu hướng tiếp tục tăng từ phân khúc bình dân đến phân khúc trung cấp, cao cấp. Trong đó, giá bán chung cư phân khúc trung cấp tăng 18%, cao cấp tăng 10% và bình dân tăng 7%”, vị này cho biết.

Lý giải nguyên nhân khiến giá bán chung cư lại tăng mạnh thời gian qua, ông Hảo cho hay: “Bởi vì nguồn cung mới tại Hà Nội rất là hạn chế. Hầu hết các dự án mở bán hiện tại đều là những dự án cũ mở bán thêm. Đáng chú ý, hiện những dự án đang mở bán thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Qua đó có thể thấy gần như trên thị trường bất động sản tại Hà Nội không có bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán ở thời điểm hiện tại (tức phân khúc có giá dưới 25 triệu đồng/m2)”.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn cũng là yếu tố góp phần làm tăng giá bán chung cư.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng đưa ra nhận định, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn "sốt đất", qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Theo ông Hảo, tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ chung cư được tung ra thị trường chỉ khoảng 20.000 – 25.000 căn, không tương quan với nhu cầu. Nếu như các doanh nghiệp không được tháo gỡ về pháp lý và vốn để được giao đất làm dự án thì áp lực lên giá chung cư là vấn đề hiển nhiên, theo chuyên gia. Tại Hà Nội, có những dự án chung cư để chờ có được giấy phép xây dựng đã mất 3 – 5 năm.

Ông Hảo cũng đưa ra nhận định, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và đã có người ở một thời gian trong thời gian tới giá sẽ tiếp tục tăng nhưng mức độ tăng sẽ nhẹ hơn do đã neo ở mức cao. Đơn cử, thời gian qua, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, mức tăng giá đã lên đến trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Còn tại vùng ven, mức giá cũng đã tăng tới 200 – 500 triệu đồng/căn.

Còn tại những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Ngoài ra, đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Ông Hảo nhấn mạnh, theo thống kê, giá nhà ở Việt Nam thường cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi ở những nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 7-10 lần so với thu nhập trung bình. Do đó, câu chuyện mua nhà đối với các cặp vợ chồng trẻ tại thành phố, đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng trở nên khó khăn.