Chương trình cho dân vay mua nhà 50 năm của Mỹ có gì?

Nhiều ý kiến cho rằng kéo dài thời hạn vay không thể giải quyết những vấn đề cốt lõi của thị trường nhà ở, cụ thể là nguồn cung hạn chế và lãi suất cao.

Bill Pulte, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), viết trên X cuối tuần trước rằng khoản vay 50 năm sẽ là “một thay đổi mang tính bước ngoặt” đối với người mua nhà. FHFA quản lý Fannie Mae và Freddie Mac - hai tổ chức mua và bảo hiểm phần lớn các khoản thế chấp tại Mỹ.

Giảm khoản chi hàng tháng

Trước đây, khoản vay thế chấp 30 năm đã trở thành chuẩn mực và là sản phẩm tài chính đặc trưng của Mỹ, khi người ta muốn tạo ra một loại hình vay đủ dài để phù hợp với quãng đời làm việc, và lúc tuổi thọ trung bình của người Mỹ mới chỉ 66.

Việc kéo dài khoản vay lên 50 năm có thể làm giảm số tiền phải trả hàng tháng. Với giá nhà trung bình tháng 9 là 415.200 USD, mức trả trước 10% và lãi suất trung bình 6,17%, khoản vay 30 năm sẽ khiến người mua phải chi 2.288 USD mỗi tháng, trong khi khoản vay 50 năm giảm xuống còn 2.022 USD. Dù vậy, con số này chỉ đúng nếu ngân hàng không áp lãi suất cao hơn cho thời hạn vay kéo dài.

Cũng do thời gian vay dài hơn, phần lớn số tiền trả hàng tháng sẽ dành cho lãi. Điều này khiến quá trình tích lũy tài sản diễn ra chậm hơn. Người vay sẽ mất 30 năm mới tích lũy được 100.000 USD vốn chủ sở hữu (không tính tăng giá nhà và khoản trả trước), trong khi với khoản vay 30 năm chỉ mất 12 đến 13 năm.

Theo phân tích, chọn khoản vay 50 năm sẽ khiến người mua phải trả thêm khoảng 389.000 USD tiền lãi so với khoản vay 30 năm.

Một số phân tích còn cho rằng khoản vay kéo dài có thể khiến tổng số tiền lãi phải trả gần như tăng gấp đôi và làm chậm đáng kể tiến trình xây dựng tài sản.

Vấn đề cốt lõi là thiếu nhà ở

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, khoản vay 50 năm hoàn toàn không giúp giải quyết vấn đề trọng tâm của thị trường: nguồn cung nhà ở thiếu hụt.

Một số địa phương như California hay New York đã phải sửa đổi quy định để đẩy nhanh tốc độ xây dựng nhà mới, nhưng chi phí vật liệu xây dựng lại đang tăng do các mức thuế mới áp lên thép, gỗ, xi măng, đồng và nhựa. Đi theo việc trục xuất lao động không giấy tờ, đặc biệt ở các bang miền Tây Nam, cũng khiến các nhà thầu thiếu nhân công. Mike Konczal, Giám đốc nghiên cứu tại Economic Security Project, cho rằng nhiều yếu tố giúp tăng nguồn cung “đang đi sai hướng”.

Ông Bill Pulte cho biết khoản vay 50 năm chỉ là một “công cụ tiềm năng” trong số nhiều giải pháp Nhà Trắng đang xem xét nhằm đối phó với giá nhà leo thang.

Một vấn đề khác khiến đề xuất này gây tranh cãi là tuổi thọ trung bình của người Mỹ hiện nay vào khoảng 79 tuổi, trong khi tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu là khoảng 40. Điều đó có nghĩa người mua sẽ phải trả khoản vay đến năm họ 90 tuổi - vượt xa tuổi thọ dự kiến. Trong khi đó, Mike Konczal nhận xét rằng các nhà hoạch định chính sách thường không muốn khoản nợ thế chấp được truyền lại cho con cái của người vay.

Trên thực tế, một số lĩnh vực khác của Mỹ cũng từng kéo dài thời hạn vay nhưng kết quả không thật sự tích cực. Khoản vay mua ô tô 7 năm đã trở thành xu hướng khi giá xe tăng cao, nhưng tỷ lệ chậm trả vẫn gia tăng và giá xe mới cũng vượt mức 49.000 USD so với gần 39.000 USD năm năm trước. Khoản vay sinh viên, vốn ban đầu được thiết kế trả trong 10 năm, nay cũng có các lựa chọn kéo dài đến 20 năm. Các nhà kinh tế cảnh báo rằng khoản vay 50 năm có thể làm trầm trọng thêm xu hướng tăng giá, vì đưa thêm người mua vào thị trường vốn đã thiếu nguồn cung.

Sau nhiều tranh luận, Tổng thống Trump cũng tỏ ra kém hào hứng hơn với đề xuất này. Trả lời Fox News , ông nói ý tưởng “có thể giúp một chút”, nhưng nhìn chung không đặc biệt nhấn mạnh. Bên cạnh đó, luật Dodd-Frank hiện cấm Fannie Mae và Freddie Mac bảo hiểm khoản vay dài hơn 30 năm. Điều này khiến khoản vay 50 năm trở thành khoản vay không đạt chuẩn, khó bán cho nhà đầu tư và rủi ro cao hơn.