Chuyên gia cảnh báo: “Đừng để nhà đầu tư nhỏ lẻ nhảy vào đầu cơ khiến giá BĐS bị thổi phồng đến mức mất kiểm soát”

Chia sẻ trên báo chí mới đây, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, đất đai ở một số tỉnh nóng sốt là do giới đầu cơ "làm xiếc". Hiện tượng này không còn xa lạ vì đã diễn ra với kịch bản tương đối giống nhau ở nhiều địa phương.

Thực tế cho thấy, các đợt sốt đất chỉ là chiêu tự biên tự diễn của giới đầu tư. Ngoài ra, sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần làm cho đất nền tại các tỉnh thành trở nên náo nhiệt, kéo theo làn sóng các môi giới, nhà đầu tư chuyển dịch địa bàn để đón sóng.

Nói đến giá thì phải xét giá lên thật và giá lên ảo. Giá lên thật là do khu vực đó đang có tiềm năng lớn nhưng giá vẫn chưa tăng tương xứng so với vùng khác. Khu vực đó có những cú hích đẩy giá lên như hạ tầng đã hoặc sắp được đầu tư xây dựng.

Lấy ví dụ như vùng Cần Giờ. Giá đất ở đây đang ở mức 10 triệu đồng/m2, trong khi vùng lân cận như Long Hậu giá chỉ 4-5 triệu đồng/m2, hạ tầng đường xá lại đang được đầu tư nên nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ lên. Hay như tại Cần Giuộc, khi so sánh với các khu vực như Cần Giờ hay Nhà Bè thì giá vẫn còn thấp. Do kỳ vọng giá sẽ tăng nữa nên nhà đầu tư xuống tiền, vô tình đẩy giá lên.

Còn giá lên ảo là các vùng không có tiềm năng tương xứng nhưng vẫn có những nhóm nhà đầu tư tạo sóng để đánh giá lên. Họ là những người có kinh nghiệm. Họ không thể tạo ra thông điệp bán cắt lỗ để thoát hàng. Vì khi có thông tin giảm giá để bán, những người muốn mua sẽ chờ giá giảm thêm. Điều này sẽ làm cho thị trường đứng giá và không có giao dịch.

Theo TS Hiển, trên thực tế, nếu chịu khó săn lùng, người mua sẽ tìm được chủ đất cần bán, vẫn có thể thương thảo được giá thấp hơn giá mà thị trường đang bán, từ 5-15%.

Còn theo ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam, mặc dù các thông tin về quy hoạch, hạ tầng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS nhộn nhịp nhưng nếu giá BĐS liên tục tăng cao thì rất dễ nguy cơ hình thành "bong bóng". Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ nhảy vào đầu cơ khiến giá đất bị "thổi phồng" đến mức mất kiểm soát sẽ gây ra nhiều bất cập cho sự phát triển của ngành BĐS và nhiều lĩnh vực kinh tế khác của khu vực.

Thực tế, trường hợp TP Thủ Đức là một ví dụ điển hình. Hiện nay, giá đất ở đây đã cao ngất ngưởng, nhiều nơi đã bằng với giá đất tại trung tâm Tp.HCM. Thậm chí, ngay tại thời điểm Thủ Đức trở thành thành phố trực thuộc Tp.HCM, giá đất ở quận 9 và quận 2 tăng lên 30% gần như ngay lập tức. Mức giá này không chỉ tạo ra rào cản cho người có nhu cầu về nhà ở mà còn cản trở các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này. Việc chi phí kinh doanh quá cao dẫn đến lợi nhuận không còn đủ hấp dẫn có thể sẽ khiến họ thay đổi kế hoạch kinh doanh và chọn nơi khác để đầu tư.

Ngoài ra, giá đất nền cao làm việc đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Việc đầu cơ BĐS khiến các nhà thầu xây dựng buộc phải tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp để tìm kiếm lợi nhuận từ các dự án. Thực tế, giá đất nền ở TPHCM quá cao dẫn đến nguồn cung thực tế của phân khúc bình dân chỉ có 6% và hiện tại vẫn chưa có thêm dự án nào đang xây dựng thêm.

Cũng nhìn nhận vào câu chuyện sốt đất khắp nơi, chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán, vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng BĐS. Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh. Đồng thời, đang xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.

"Giá đất đang sôi sục khắp nơi, tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ, một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư", ông Đính cho biết.

Đáng lưu ý, theo ông Đính, ở nhiều địa phương xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.

Bên cạnh đó, hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn... xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều "cò mồi" thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. Tuy nhiên, theo ông Đính, đây không phải lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp đang hoạt động tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, uy tín.