Giá bất động sản giảm mức sâu nhất chạm ngưỡng 50%, đã đến lúc nhà đầu tư “xuống tiền”?

Nhiều khu vực giá đất đã giảm sâu

Cách đây 1 năm, thậm chí “cơn sốt” đất đã xảy ra tại nhiều khu vực như vùng ven Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Phước, Quảng Trị,... Tuy nhiên, ở năm nay, thị trường đã có diễn biến trái ngược. Giá đất nền tại nhiều khu vực không còn tăng nóng mà thay vào đó các chủ đất phải chấp nhận giảm để tìm khách mua, thu tiền về.

Ghi nhận thực tế tại vùng ven Hà Nội, nhiều khu vực giá đã giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí xuất hiện cả mức giá giảm tới 50%. Cụ thể, giá đất nền tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), thời điểm sốt giá đất được giao dịch khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giá rao bán còn 18 - 24 triệu đồng/m2. Tại Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) hiện giá đất nền trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 33 - 38 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022 giá rao bán từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất nằm ở mặt đường 5m có thể kinh doanh được giá dao động từ 50 - 53 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt.

Tại huyện Thanh Oai, giá đất trong ngõ ô tô di chuyển đang được rao bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Đất nền nằm ở mặt đường 4 - 5m có giá dao động từ 19 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm khoảng 30% so với đầu năm 2022. Tại Cổ Đông (Sơn Tây), khu vực có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thừa nhỏ, giá đất đang dao động từ 14 - 16 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022, những mảnh đất này đều được rao bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35%. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ đã giảm tới 50% về mức 10 - 11 triệu đồng/m2.

Hay tại khu vực Bắc Giang, giai đoạn 2020 đến đầu năm 2022, được xem như “miền đất hứa” của giới đầu tư địa ốc. Bởi, giá đất liên tục tăng mạnh, theo đó không ít người đã kiếm tiền tỷ từ nơi đây.

Thời điểm tháng 4/2022, tại Việt Yên, Lục Nam (Bắc Giang) những lô đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 7 - 9m, có tiềm năng kinh doanh được rao bán với giá từ 27 - 34 triệu đồng/m2. Những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng 5 - 6m, có giá dao động từ 20 - 24 triệu đồng/m2. Còn đất nền trong ngõ mức giá từ 5 - 10 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Thì nay, giá đã giảm khoảng 15 - 25%. Cụ thể, các mảnh đất nằm ở đường rộng từ 7 - 9m đã giảm xuống còn 24 - 30 triệu đồng/m2. Đất nằm ở mặt đường 5 - 6m giá giảm còn 13 - 18 triệu đồng/m2. Còn đất nền trong ngõ, nhiều mảnh đã giảm xuống còn 3 - 7 triệu đồng/m2.

Giá giảm nhưng vẫn còn cao

Theo số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ quý IV/2022 đến nay, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp ven đã giảm 15 - 35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15% so với đầu năm 2022. Tuy nhiên, theo đánh giá, mặc dù thị trường nhà đất vùng ngoại thành Hà Nội ghi nhận giảm mạnh so với cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường từ 20 – 30%, bởi những khu vực này chưa kiện toàn hạ tầng đô thị, đang tiếp tục đầu tư xây dựng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị "thổi" cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I năm nay, dự báo thị trường sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Đính, khách hàng đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời, vì không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản.

“Sau 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên tham gia thị trường”, ông Đính nói.

Thực tế, hiện nay những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá sức đang phải giảm giá để “tháo chạy”. Song, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì đây là cơ hội tốt để xuống tiền. Bởi, với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện nay, giá nhà đất vẫn được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Nhưng nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro bất ngờ có thể xảy ra.