Giá nhà giảm hơn 20%, thị trường nhà đất tại đây bắt đầu cảm nhận rõ rệt sức nóng của lãi suất tăng

“Mua nhà trong năm 2021 có lẽ là một trong những điều hối tiếc lớn nhất của cuộc đời tôi”, Kim Myung-soo, chàng trai 33 tuổi nói. Căn nhà của anh ở Jamsil, một phường nằm ở phía Đông thủ đô Seoul, đã giảm giá khoảng 400.000 USD. Vợ anh đang ở tuần thứ 33 của thai kỳ và Kim không biết làm thế nào để có thể trả được khoản vay thế chấp. Anh cố đợi giá tăng trước khi buộc phải bán căn nhà để trả nợ, nhưng có lẽ sẽ không thể đợi được nữa.

Kim không phải là trường hợp duy nhất. Tại các nước phát triển, thị trường bất động sản đều đang ở trong tình cảnh khó khăn nhưng hiếm có nơi nào tệ như ở Hàn Quốc. Chỉ trong tháng 12, giá nhà đã giảm 2% - đánh dấu tháng mạnh nhất kể từ năm 2003, khi số liệu chính thức được công bố. Đặc biệt, giá những căn hộ tại Seoul đã giảm 24% so với thời kỳ đỉnh cao hồi tháng 10/2021.

Nhưng thị trường Hàn Quốc lại được một số chuyên gia trong ngành coi là chỉ báo cho các nước khác. NHTW Hàn Quốc bắt đầu tăng lãi suất kể từ tháng 8/2021, sớm hơn 7 tháng so với Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) và gần 1 năm so với NHTW châu Âu ECB. Hiện lãi suất của Hàn Quốc ở mức 3,5%, cao nhất 14 năm. Lần tăng mới nhất là tháng 1 vừa qua.

Toàn bộ nền kinh tế Hàn Quốc đang cảm nhận rõ rệt các tác động từ lãi suất tăng. Quý 4/2022, tiêu dùng của khu vực tư nhân giảm 0,4%. Xuất khẩu tháng 1 giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Hoạt động xuất khẩu đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi hiện tượng số đơn đặt hàng chip bán dẫn lao dốc không phanh. Tất cả những yếu tố này sẽ kéo giá nhà đi xuống.

Ngoài ra còn có những nguyên nhân khác. Nợ của các hộ gia đình đã lên tới 206% thu nhập khả dụng trong năm 2021, cao hơn đáng kể so với mức 148% của Anh – vốn là nước rất chuộng các khoản vay thế chấp. 60% số nợ mua nhà của người Hàn Quốc có lãi suất thả nổi – điểm đối lập so với Mỹ, nơi hầu hết khoản vay có lãi suất cố định.

Do đó tình hình tài chính của các hộ gia đình Hàn Quốc càng bất ổn hơn khi lãi suất tăng. Nhưng điều nguy hiểm là những người như Kim sẽ biến thành forced sellers, tức buộc phải thanh lý tài sản ở mức giá không hề mong muốn. Khi đó sẽ không phải là giảm giá mà là lao dốc.

Ở Hàn Quốc, nguy cơ này khá cao bởi nước này có hệ thống cho thuê nhà khá đặc thù gọi là jeonse. Người thuê sẽ trả trước 1 khoản lớn cho chủ căn hộ, thường là 60 – 80% giá trị căn hộ và không phải đóng tiền thuê trong suốt thời gian đi thuê. Đến khi hợp đồng hết hạn (thường là sau 2 năm), họ lại nhận về toàn bộ số tiền đã cọc.

Hình thức này có lợi cho cả 2 bên. Bên thuê nhà có 1 khoản tiền lớn những không đủ để mua 1 căn hộ đắt đỏ ở thành phố có thể dùng cách này để có được chỗ ở. Còn bên cho thuê lại nhận được 1 cục tiền lớn mà họ có thể tự do đầu tư. Đây là sản phẩm của thời kỳ công nghiệp hóa ở Hàn Quốc, khi nhiều người di cư từ nông thôn lên thành thị không có đủ tiền để mua nhà cũng như không đủ điều kiện tiếp cận các khoản vay thế chấp.

Tuy nhiên, khi thị trường nhà đất suy thoái, một số chủ nhà buộc phải bán rẻ nhà để trả lại tiền cọc cho người thuê, trong khi số tiền cọc đã được đem đi đầu tư vào những tài sản rủi ro và thua lỗ. Hiện nay xuất hiện không ít những câu chuyện về các “ông vua villa” sở hữu hàng chục bất động sản cho thuê đột nhiên biến mất bí ẩn.

Hàn Quốc cũng là ví dụ cho thấy tỷ lệ nợ hộ gia đình cao và bong bóng tài sản có thể gây khó cho chính sách tiền tệ như thế nào. Chưa rõ liệu những diễn biến tiêu cực trên thị trường nhà đất có khiến NHTW Hàn Quốc ngừng tăng lãi suất hay không. Oxford Economics dự báo BoK sẽ tiếp tục lộ trình trong khi ngân hàng Nomura nhận định Hàn Quốc sẽ phải đảo ngược chính sách vào tháng 5 tới, đến cuối năm nay lãi suất sẽ giảm xuống chỉ còn 2%.

Hiện tình hình ở hầu hết các nước khác vẫn sáng sủa hơn so với Hàn Quốc. Nhưng Australia, Canada, Hà Lan, Na Uy và Thụy Điển cũng có nợ hộ gia đình cao và giá nhà giảm mạnh như vậy. Và, tất cả đều tăng lãi suất muộn hơn Hàn Quốc, do đó “nỗi đau” chắc chắn sẽ đến muộn hơn. Họ nên nhìn vào những gì Hàn Quốc đang phải đối mặt để tính toàn dần biện pháp đối phó.

Tham khảo The Economist