Chuyên gia dự báo gì về bất động sản 2023?

Thị trường bất động sản giảm tốc

Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội…Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp bất động sản giảm rõ từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu 2022. Tuy nhiên, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng.

Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện, liệu thị trường đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới (bao gồm cả sốt đất trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường.

Cụ thể, hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước.

Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp. Theo ông Hoàng, năm 2020 – 2021, sức mua chỉ trên thị trường sơ cấp được cho là với những người có tiền và người đầu tư FOMO. Khi thị trường thứ cấp đình trệ thì sẽ tác động đến thị trường sơ cấp (bán được thì mới mua đầu tư mới).

Cùng với đó, lạm phát nhiều người tưởng rằng sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi mà giá bất động sản vẫn rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ,

Kiểm soát tín dụng bất động sản theo ông Hoàng đừng đổ lỗi rằng chính sách này là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản trầm lắng bởi vì chính sách này đã có từ lâu. Chính sách này chỉ là 1 phần tác động làm cho người mua bất động sản không còn dễ dàng vay nữa.

Vì thế, theo ông Hoàng, với tình hình bất động sản hiện nay và dự báo từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên như hiện nay và các CĐT gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như hấp dẫn khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu như nhà đầu tư bị áp lực dòng vốn.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Bất động sản sôi động trở lại

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Cũng theo chuyên gia, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP. HCM cũng sẽ giảm giá.

"Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân", ông Hiển dự báo.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, sẽ có nhiều điểm sáng giúp phục hồi thị trường 2023. Trong đó, kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển dù kinh tế thể giới còn nhiều bất ổn. Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, tạo động lực một số thị trường bất động sản. Đầu tư FDI tiếp tục tăng tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Các chính sách mới ra đời giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển tăng nhu cầu nhà ở đô thị.

Về xu thế đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 - 2023, vị chuyên gia cho rằng du lịch có những tín hiệu tích cực nhưng chưa được nhà đầu tư quan tâm mạnh mẽ. Bất động sản phân lô tại các khu vực xa, khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện bán cắt lỗ từ 10 - 30%. Phong trào đầu tư farmstay sẽ suy thoái.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản cực sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng.

“Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này.

Do đó, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Điệp nhận định.