Có 1 tỷ đồng, nên đầu tư nhà đất như nào?

Đề cập tới câu chuyện cụ thể, đầu tư bất động sản với nguồn vốn 1 tỷ đồng, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản cá nhân đã đưa ra các ví dụ, những lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản tiền chỉ là một trong các yếu tố giúp đầu tư thành công. Những yếu tố khác quan trọng hơn mà nhà đầu tư cần phải lưu ý, thứ nhất là tư duy, tư duy trong thị trường như thế nào; thứ hai là công cụ, có biết cách sử dụng công cụ khi vào thị trường hay không; thứ ba là kỹ năng, kỹ năng sử dụng công cụ hiệu quả hay không là chuyện khác; thứ tư là kiến thức về ngành. Nhiều nhà đầu tư bị thiếu mảng kiến thức về ngành nên khi vào trong thị trường bối rối không biết bắt đầu từ đâu, pháp lý như thế nào.

Kiến thứ về ngành có 4 vấn đề nhà đầu tư phải tìm hiểu sâu. Thứ nhất là kiến thức về từng phân khúc, chẳng hạn đầu tư căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu tư nhà phố, nhà trọ thì như thế nào… ; thứ hai là kiến thức về thị trường, vào thị trường lúc nào, vào khu vực nào, cầm bao đó tiền thì cách thức, chiến lược vào thị trường ra sao; thứ ba là yếu tố về pháp lý, các dạng pháp lý căn bản cần phân biệt là cái gì, hiện rất ít nhà đầu tư nắm tường tận. Không nắm pháp lý thì cầm 100 tỷ đồng đầu tư cũng rất rủi ro. Cái cuối cùng mới là tiền, là tài chính.

Cụ thể cầm 1 tỷ đồng đầu tư bất động sản như thế nào? Theo cuộc khảo sát ngắn mà Phú Vinh Group mới thực hiện, trên dưới 1 tỷ đồng có thể đầu tư căn hộ cao cấp ở Biên Hòa (Đồng Nai), biệt thự ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhà phố ở khu vực Hóa An (Đồng Nai), 500m2 đất ở Thái Mỹ, Củ Chi ( TP.HCM ), nhà phố nhỏ 7m2 nằm đường Nguyễn Kiệm, Gò Vấp (TP.HCM) giá 1,2 tỷ; 120m2 đất gần sân bay Long Thành (Đồng Nai)…

Trong quá trình đầu tư bất động sản, chuyên gia Phan Công Chánh cũng thường mua được các sản phẩm rẻ, rẻ bất ngờ. Vậy làm sao để làm được chuyện đó? Chính là dựa trên các yếu tố trên gồm tư duy, công cụ, kỹ năng, kiến thức ngành.

Chiến lược vào thị trường như thế nào? Nhà đầu tư phải hiểu trên thế giới có hai cách kiếm tiền từ bất động sản một là lãi vốn, hai là câu chuyện dòng tiền. Khi nói câu chuyện lãi vốn là nói câu chuyện mua và bán.

“Khi mua thì phải làm sao lời ngay lúc chúng ta mua chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán. Thường nhà đầu tư bị sai ở chỗ vào lúc giá thị trường và chờ thị trường lên rồi mới bán ra. Nhưng thị trường đâu lên mãi, thị trường có 3 trạng thái lên, xuống và đi ngang. Vậy khi nhà đầu tư vào thị trường bằng với giá thị trường có nghĩa là đã mất 70% cơ hội”, chuyên gia bất động sản cá nhân chia sẻ.

Về câu chuyện về dòng tiền, chẳng hạn đầu tư dãy nhà trọ cho thuê. Nhưng câu chuyện liên quan là nhà đầu tư có đủ kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức để quản lý nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân thuê nhà hay không. Nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng cuối cùng phải bán khoản đầu tư bởi vì đơn giản không quản lý được.

Làm sao để vào thị trường với giá tốt? Thương lượng là một trong những kỹ năng của nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Nhà đất gồm nhà và đất. Và cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu tư chắc chắn có lời.

Còn nếu mua căn hộ thì chỉ có 2 thời điểm đầu tư là có lời, thứ nhất là lần đầu tiên công bố dự án, thời điểm đó là giá rẻ nhất; thời điểm thứ hai là lúc sắp giao nhà, khi đó người mua đến họ nhìn thấy mọi thứ tiện ích và ngôi nhà còn mới khiến họ hào hứng đi vào thì thời điểm đó mình có thể bán được lời.

Chuyện vào thị trường thời điểm nào, vào phân khúc nào, khu vực là cực kỳ quan trọng. Đừng nghĩ đầu tư ở Biên Hòa thì mức tăng lợi nhuận kém hơn TP.HCM vì thị trường thành phố giai đoạn này bị chững lại. Ví như chúng tôi mua một căn nhà phố khoảng 90m2 ở phường An Bình. Chủ nhà muốn bán 1,4 tỷ, sau đàm phán thương lượng tôi mua giá 1,3 tỷ. Trong vòng khoảng 1 tuần sau có người trả khoản đầu tư đó 1,5 tỷ. Câu chuyện ở đây không phục thuộc vào vốn nữa mà như tôi đã đề cập đó là kiến thức về ngành , tư duy, công cụ, kỹ năng của nhà đầu tư đến mức nào.

Về đầu tư đất nền, với tài chính tầm 1 tỷ thì chúng ta hiện nay có thể đầu tư đất nền vùng ven. Khi đi mua đất nền nhiều nhà đầu tư bị lỗi căn bản, thứ nhất không hiểu pháp lý, chỉ nên mua đất nền có "sổ đỏ", là thổ cư. Để khi cần có thể dùng đòn bẩy vay ngân hàng. Nhiều người mua đất nền vùng ven là đất sổ tay, đất nông nghiệp. Loại đất này không được hỗ trợ vay, chỉ có thể mua và chờ đất lên bán. Khi cần tiền để quay lại thị trường rõ ràng là không có. Thứ hai là nguyên tắc của bất động sản là chỗ nào có người thì giá đất mới lên.

Và nếu không có sự nhanh nhạy để vào thị trường như nêu trên? Chúng ta có công thức. Thứ nhất trở thành “trùm” khu vực, phải là thổ địa. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cứ đi tìm mải mê thứ bên ngoài trong khi khu vực mình ở đang sống 15-20 năm từng ngóc ngách, con đường, ông tổ trưởng dân phố, bà bán quán cà phê (người mà nắm nhiều thông tin) mình biết hết… mà tại sao mình không quen thân mà đi đầu tư xa xôi. Đó là quan điểm sai.

Thứ hai nhà đầu tư nên trở thành “trùm” phân khúc, phải giỏi phân khúc nào đó. Chúng ta bàn nhiều nhưng tôi cho rằng chỉ cần “trùm” 2 cái đó là đã thu hẹp phạm vi rất nhiều. Bởi nguồn lực của nhà đầu tư bất động sản cá nhân là hữu hạn. Nói là 1 tỷ nhưng chưa chắc đã có tiền nhàn rỗi sẵn có, có khi nằm ở chứng khoán, ngân hàng…

Một trong những kênh thông tin tốt là trên các kênh rao vặt. Nhưng lúc đó nhà đầu tư cần kỹ năng phân tích, kiểm tra nguồn thông tin, đọc mẩu tin làm sao biết được chủ nhà đăng hay môi giới đăng, nếu môi giới đăng thì xử lý như thế nào, chủ nhà thì làm sao.

“Nhiều người than phiền môi giới giờ tùm lum lắm, 90% deal tốt nhất tôi có lời là từ môi giới. Ở đây là gì, đó là kỹ năng sàng lọc người môi giới tốt, làm sao người ta có deal tốt lập tức người ta nghĩ tới anh chị ngay, đấy là vấn đề đi xây dựng mối quan hệ chứ nó không còn vấn đề cầm 1 tỷ, vấn đề về tài chính, mà cần rất nhiều kỹ năng”, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh.