Có nên đầu tư căn hộ để cho thuê lúc này?

Trả lời câu hỏi này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, nếu mua một căn hộ để đầu tư thì thường với 2 mục đích: đầu tư cho thuê và đầu tư mua đi bán lại. Đầu tư cho thuê, theo bà Dung hiện mức giá cho thuê tại các thành phố lớn hiện nay rất là thấp.

Lãi suất cho thuê tại Tp.HCM – nơi được coi là có nhu cầu thuê cao, thì cũng chỉ ở mức 4% với những dự án có khả năng cho thuê tốt, còn những dự án khác thì trung bình cũng chỉ 3%. Chúng ta thấy đây là lãi suất cho thuê rất thấp so với kỳ vọng của đa số nhà đầu tư cho thuê căn hộ.

Còn với đầu tư mua đi bán lại thì phụ thuộc vào thời điểm nào nhà đầu tư định bán ra: sau một năm, 2 năm hay 3 năm từ lúc mua vào sản phẩm.

Theo bà Dung, giá bán căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM trong một năm qua có tăng trưởng. Cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ chênh lệch nhau vô cùng. Sẽ có những dự án mà mức giá hầu như không tăng, nhưng cũng có những dự án mức giá tăng 5-10%. Ở đây, phụ thuộc rất nhiều vào việc sản phẩm bạn định đầu tư là sản phẩm nào, nằm ở vị trí nào, lối tiếp cận ra sao và tiện nghi/tiện ích như thế nào.

Sau 2 năm trải qua đại dịch thì nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều, tiêu chí để tìm mua, thuê căn nhà cũng thay đổi rất là nhiều. Một căn nhà có lên giá hay không phụ thuộc vào nhiều tiêu chí như nó có được quản lý, vận hành tốt hay không, được duy trì chất lượng như thế nào và tiện nghi, tiện ích gì đi kèm như có siêu thị, cửa hàng tiện ích trong khu vực đó hay không, có tiệm thuốc tây không… Nếu giãn cách không ra ngoài được, ngay trong căn hộ có hoạt động thể dục thể thao được không.

Vị chuyên gia này cho hay, hiện nay, chúng ta cũng thấy nhu cầu làm việc tại nhà rất cao. Vừa rồi, khảo sát nhanh với các khách hàng của CBRE và nhận thấy rằng kể cả khi chúng ta mở cửa hoàn toàn, nhân viên được phép đến công ty làm việc thì cũng có tới 30% người được khảo sát trả lời rằng họ muốn được làm việc tại nhà và khoảng 20% làm việc luân phiên. Với sự thay đổi về nhu cầu cho nơi ở, nơi làm việc như thế thì bản thân các căn hộ cũng phải thay đổi để phù hợp với tiêu chí muốn làm việc tại nhà của người ở cũng như người thuê.

"Như vậy, trả lời câu hỏi có nên đầu tư hay không sẽ phụ thuộc vào một loạt tiêu chí mà người mua và người thuê đặt ra cho giai đoạn "bình thường mới" hiện nay", bà Dung nhấn mạnh.

Chia sẻ trước đó, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, rõ ràng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại 2 thành phố, đặc biệt là tại Tp.HCM. Thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ, vào khoảng 2015-2016, số lượng căn hộ chào bán ra vô cùng nhiều, người mua cũng rất là nhiều. Đối với căn hộ cao cấp, có đến 50-60% người mua là để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận lúc đó cũng khá là cao, khoảng 7-7,5%/năm, thậm chí có dự án lên đến 8%.

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, CBRE đã dự đoán chắc chắn tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm đi do sự cạnh trang rất lớn từ nguồn cung nhiều. Và trong các năm qua, chúng tôi nhận thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Nghĩa là ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống.

Khi làm khảo sát thị trường 6 tháng, nhận thấy rằng tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn đâu đó 2,5-4% tại Tp.HCM. Lý do là chủ nhà phải giảm giá cho thuê, người nước ngoài đã về nước rồi, số còn lại rất ít. Số còn lại chúng ta cũng phải giảm giá cho thuê cho họ và cũng sẽ mất một khoảng thời gian để những người nước ngoài quay trở lại thuê căn hộ để sống và làm việc, bên cạnh những cá nhân và gia đình Việt Nam thuê.

"Cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì tôi nghĩ là nguồn cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm. Tôi nghĩ rằng nhóm này chỉ chiếm 10-20% thôi, còn lại là những người mua để ở thực. Những người không có nguồn tích luỹ, chắc chắn là họ sẽ rất thận trọng khi xem xét về chính sách cũng như lãi vay ngân hàng, chính sách chào bán của chủ đầu tư để hỗ trợ người mua giai đoạn sau dịch cũng như kích cầu… ", bà Dung chia sẻ.