Nghịch lý thị trường căn hộ

Trong khi nhiều người than phiền với số tiền 5 tỉ đồng cũng khó mua được căn hộ chung cư vừa ý ở trung tâm, thì thực tế lại có không ít căn hộ cũ hoặc ở khu vực ven đô chỉ rao bán với giá 2-3 tỉ đồng nhưng ít người mặn mà. Bức tranh này cho thấy khoảng cách lớn giữa nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của người mua nhà, đồng thời phản ánh rõ sự phân tầng trong thị trường nhà ở đô thị.

Không thiếu căn hộ 2-3 tỉ đồng

Theo số liệu của CBRE Việt Nam , trong quý II, giá nhà liền thổ tại TP HCM trung bình đạt 160-300 triệu đồng/m², tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Giá căn hộ chung cư dao động 82-220 triệu đồng/m², tăng tới 29%. Ở những khu vực trung tâm, việc tìm căn hộ với ngân sách 5 tỉ đồng trở nên khó khăn nhưng khảo sát thực tế cho thấy ở vùng ven hoặc với những dự án đã bàn giao 10-20 năm, nguồn cung căn hộ giá dưới 3 tỉ đồng vẫn khá nhiều. Vấn đề nằm ở chỗ những sản phẩm này thường không đáp ứng các tiêu chí ngày càng khắt khe của người mua.

Ông Huỳnh Văn Hùng (quê Đồng Tháp) cho biết ông đăng tin tìm mua căn hộ chung cư tầm giá 2 tỉ đồng ở TP HCM cho con trai học đại học, ngay lập tức nhận được tin nhắn của hàng chục môi giới chào bán căn hộ cũ mới ở các phường, xã xa trung tâm, mức giá phổ biến nằm trong khoảng 2-3 tỉ đồng. Cuối cùng, ông chọn mua căn hộ diện tích gần 50 m² tại Vinhomes Grand Park (phường Long Bình) với giá 2,6 tỉ đồng để tiện cho con đi học gần đó.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động, hiện có rất nhiều căn hộ thứ cấp tại những dự án xa trung tâm như Moonlight Boulevard (phường An Lạc); Green Town Bình Tân (xã Vĩnh Lộc); Vision, Conic Boulevard (phường Tân Tạo); Akari City (phường An Lạc); Westgate (xã Bình Chánh); SaigonIntela (Bình Hưng)… được rao bán với giá chỉ 2-3 tỉ đồng, không đến mức quá cao như nhiều người vẫn nghĩ.

Ngay cả khu Đông TP HCM vốn nóng sốt nhiều năm qua cũng có không ít căn hộ giá vừa túi tiền như Vinhomes Central Park (phường Long Bình); 9 View Apartment (phường Phước Long); The Art Gia Hòa (phường Phước Long)… Tuy vậy, không phải lúc nào người bán cũng dễ dàng tìm được khách mua. Chị Hồng (ngụ chung cư Green River, phường Bình Đông ), cho biết đã rao bán căn hộ hơn 70 m² suốt nhiều tháng mới có người mua dù giá chỉ 2,7 tỉ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do đây là căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội nên người mua không thể sang tên ngay nên giao dịch rất chậm, dù vị trí khá gần trung tâm và tiện ích đầy đủ.

Điểm đáng chú ý là khi so sánh giá trên mỗi mét vuông, sự chênh lệch rất rõ ràng. Các dự án mới, gần trung tâm hiếm khi có giá dưới 50 triệu đồng/m², trong khi các dự án đã bàn giao hơn 10 năm chỉ còn ở mức 31-37 triệu đồng/m². Chẳng hạn, tại dự án Phú Hoàng Anh (xã Nhà Bè), một căn hộ rộng 129 m² được rao bán với giá khoảng 4,5 tỉ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m². Dù vậy, sức hút lại không cao bởi dự án đã xuống cấp nhanh, thiết kế chưa tối ưu và diện tích quá lớn so với nhu cầu phổ biến. Trong khi đó, các dự án lân cận có giá đến 70-90 triệu đồng/m², tăng trưởng mạnh hơn nhiều về giá trị.

Lệch pha nhu cầu và khả năng tài chính

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Á, cho biết chỉ trong 2 tuần ông đã bán 70/100 căn hộ và officetel còn lại của dự án Sunrise Riverside (xã Nhà Bè). Đây là những căn hộ nhỏ, diện tích chỉ từ 50-55 m², giá dao động 2,5-3,3 tỉ đồng/căn. Nhờ tiện ích đầy đủ, người mua có thể dọn vào ở hoặc cho thuê ngay, cộng thêm chính sách vay ngân hàng, chỉ cần vốn ban đầu khoảng 1,2-1,5 tỉ đồng. "Khách hàng chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ hoặc người độc thân có ô tô, muốn tìm nơi ở tiện nghi, hiện đại" - ông Kiên chia sẻ.

Vấn đề lớn nhất, theo ông Kiên, vẫn là sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng tài chính. "Tâm lý người mua thường mong muốn căn hộ rộng rãi, 2-3 phòng ngủ, vị trí trung tâm, sổ hồng đầy đủ và ngân hàng hỗ trợ trả góp. Nhưng với tầm tài chính 3 tỉ đồng, gần như không thể đáp ứng các tiêu chí này" - ông Kiên nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản DKRA Group, cũng thừa nhận căn hộ dưới 3 tỉ đồng ở TP HCM không hề thiếu, đặc biệt ở vùng ven hoặc địa bàn tỉnh Bình Dương cũ. Tuy nhiên, những dự án này thường xa trung tâm hoặc là chung cư cũ thiếu tiện ích và dịch vụ hiện đại. "Người trẻ hiện nay có xu hướng ưu tiên tiện ích, môi trường sống và quản lý vận hành, nên thường "chê" căn hộ cũ dù giá thấp. Ngoài ra, yếu tố pháp lý cũng tác động mạnh đến giá bán, bởi dự án có sổ hồng và tiện ích đầy đủ luôn chênh hơn 10%-30% so với những dự án kém minh bạch" - ông Thắng lý giải.

Ông phân tích để mua căn hộ 2,5 tỉ đồng bằng vốn vay, người mua phải có sẵn 1-1,5 tỉ đồng. Phần còn lại cần thu nhập ổn định 35-40 triệu đồng/tháng trong vòng 10 năm để trả nợ. Nhưng nhóm người có thu nhập này thường không muốn mua chung cư cũ thiếu tiện ích mà sẽ hướng đến các dự án cao cấp hơn, giá 7-10 tỉ đồng ở trung tâm. Ngược lại, người thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng/tháng khó có khả năng tích lũy đủ để mua căn hộ 2-3 tỉ đồng. Chính vì vậy, bài toán nhà ở giá rẻ luôn bị kẹt trong vòng lặp giữa nhu cầu và thu nhập: Khi người mua sẵn sàng thì không có sản phẩm ưng ý, còn lúc sản phẩm có sẵn lại vượt quá khả năng chi trả!