Vì sao giá căn hộ chung cư tăng không ngừng?

Tăng giá vài chục % một năm

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng 150–300 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², ổn định so với đầu năm, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m².

Khảo sát cho thấy dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m²; dự án Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m²; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m².

Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116-166 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) của Sun Group giá dự kiến 160 triệu đồng/m²…

Không chỉ thị trường sơ cấp mà trên thị trường thứ cấp, giá cũng bắt đầu tăng trở lại trong khoảng 1 tháng gần đây, theo khảo sát mới nhất của Công ty PropertyGuru Vietnam.

Cụ thể, tại dự án An Binh Palza, giá rao bán và cả giá giao dịch cũng tăng trong khoảng một tháng qua. Đơn cử, các căn hộ 2 ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sở hữu 50 năm, thời điểm tháng 2/2025, giá chào bán dao động từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn thì đến nay giá chào bán trên thị trường đang ở mức 3,6-3,8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Home City, căn 2 ngủ 2 vệ sinh với diện tích ngoài 70 m² cũng tăng 200-350 triệu so với ngay thời điểm đầu tháng 5, từ mức giá 6,2-6,3 tỷ đồng/căn, tăng lên 6,5-6,7 tỷ đồng/căn. Dự án Hà Nội Center Point với dòng sản phẩm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá bán thời điểm hiện tại đều ngoài 6 tỷ đồng/căn, không có căn nào ở mức giá 5,7-5,8 tỷ đồng/căn sau thời điểm Tết Nguyên đán.

Vì sao giá căn hộ tăng?

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do nguồn cung khan hiếm . Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest cũng khẳng định, giá chung cư tại Hà Nội tăng thời gian qua xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm, trong bối cảnh các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý.

Ngoài ra, theo ông, giá chung cư hiện tại phản ánh không đúng giá trị thật vì có những dự án sau khi tính toán các chi phí để chủ đầu tư triển khai như tiền thuê đất, nguyên vật liệu, nhân công… cũng không đến mức giá đó.

Một nguyên nhân khác khiến giá chung cư tăng cao là do sự mất cân bằng cung - cầu.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán có mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Thực tế, ông Tiến cho biết không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.

Còn đối với thị trường thứ cấp, ông Tiến nhận định, dòng tiền dịch chuyển rõ rệt từ các sản phẩm đất nền kém thanh khoản sang phân khúc căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng sống cùng pháp lý hoàn chỉnh đang là các yếu tố giúp căn hộ chuyển nhượng giữ vững sức hút.

Ông Tiến cho rằng, nếu đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong những quý tới, căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp thanh khoản cho toàn thị trường bất động sản năm 2025.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, còn một nguyên nhân nữa khiến giá nhà tăng cao là do các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Ngoài ra, chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng. Từ cơ cấu đầu vào này, giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm.

Không chỉ giá chung cư sơ cấp tăng, giá thứ cấp cũng tăng mạnh. Lý giải điều này, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Home Plus cho rằng, thị trường chung cư thứ cấp liên tục tăng giá có nhiều nguyên nhân. Sau quý I và II/2025 thị trường chung cư thứ cấp đi ngang, sang quý III thị trường chung cư tiếp tục tăng giá bởi tâm lý “Fomo” của nhà đầu tư. Đặc biệt, việc các dự án mới mở bán có giá cao cũng tác động mạnh lên thị trường chung cư cũ.

“ Nửa đầu năm, hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành Hà Nội đồng loạt ra mắt thị trường, giá dao động 100 - 170 triệu đồng/m2, đây là nguyên nhân chính dẫn đến giá chung cư cũ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, giá chung cư cũ tăng cao chỉ ở một vài khu đô thị có tiện ích tốt ”, vị lãnh đạo cho biết.