Công thức hạ nhiệt giá thuê nhà ở thành phố ngoại ô New York

Giữa cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở lan rộng khắp nước Mỹ, thành phố New Rochelle nằm ở ngoại ô, cách trung tâm Manhattan khoảng 40 phút đi tàu đang nổi lên như một ngoại lệ hiếm hoi. Thay vì kìm hãm, chính quyền địa phương chủ động thúc đẩy phát triển, mở rộng nguồn cung nhà ở nhằm giảm áp lực giá thuê cho dân.

“Miễn nhiễm” trước làn sóng tăng giá nhà

Theo The Wall Street Journal, kể từ năm 2015 đến nay, thành phố New Rochelle bổ sung hơn 4.500 căn hộ mới và dự kiến đưa thêm 6.500 căn nữa vào sử dụng trong vài năm tới. Nếu kế hoạch hoàn thành, tổng cộng 11.000 căn hộ mới sẽ được bổ sung, tương đương hơn 1/3 số căn hộ hiện có, góp phần đáng kể giải quyết bài toán nhà ở cho 85.000 dân nơi đây.

Không đi theo lối mòn như nhiều thành phố khác vốn bị kìm hãm bởi làn sóng "Not In My Back Yard" (Không phải ở sân sau nhà tôi), dùng để chỉ những người phản đối dự án xây dựng gần nơi họ sống và hàng loạt thủ tục pháp lý rườm rà, New Rochelle chọn cách mở cửa cho giới phát triển bất động sản. Thành phố đơn giản hóa quy trình đánh giá môi trường, thống nhất quy định phân vùng và cam kết phê duyệt những dự án đủ điều kiện trong vòng 90 ngày.

Vào năm 2015, khi New Rochelle chọn RXR làm đơn vị phát triển chủ chốt để tái thiết khu trung tâm. Chỉ mất một năm, kế hoạch của RXR được phê duyệt, nhanh hơn nhiều so với hàng loạt dự án ở New York vốn có thể kéo dài hàng chục năm.

Giới chức thành phố và giám đốc điều hành RXR tổ chức gặp gỡ cư dân để lắng nghe những lo ngại của họ về việc liệu xây thêm nhà ở có làm tăng áp lực lên dịch vụ công cộng hay không. Để giành sự ủng hộ từ công chúng, RXR lên kế hoạch xây nhà hát rộng gần 1.000 m2 và tổ chức nhiều cuộc thi để trao cho những nghệ sĩ địa phương cơ hội sống miễn phí một năm tại tòa nhà mới của họ.

Từ đó đến nay, RXR rót 1 tỷ USD, hoàn thiện và đưa vào hoạt động nhiều tòa cao ốc, nổi bật là One Clinton Park, với 92% diện tích đã được cho thuê.

Giá thuê tại thành phố New Rochelle gần như “miễn nhiễm” trước làn sóng tăng giá chóng mặt những năm gần đây. Từ năm 2020, mức tăng chỉ ở khoảng 1,6%, thấp hơn rất nhiều so với mức trên 25% tại New York và nhiều khu vực của New Jersey. Thậm chí, trong giai đoạn 2020 - 2023, giá thuê ở đây còn giảm 2%, trái ngược với xu hướng leo thang hai chữ số trên toàn nước Mỹ.

Hiện tại, giá thuê nhà tại thành phố này dao động từ khoảng 2.000 USD cho căn hộ studio và 8.000 USD cho căn hộ 3 phòng ngủ. Mức giá này đang thu hút nhiều cư dân New York rời thành phố để tìm kiếm không gian rộng rãi hơn và tiện nghi tốt hơn mà vẫn tiết kiệm chi phí.

Mô hình của nhiều thành phố lớn

Dù nhiều cư dân lâu năm ở New Rochelle bày tỏ sự không hài lòng, cho rằng các dự án xây dựng ồ ạt mang lại tiếng ồn, làm giảm chỗ đậu xe và khiến cộng đồng khó dung hòa với làn sóng dân cư mới. Một số nhóm phản đối tại địa phương nhận định tốc độ phát triển quá nhanh đang kéo theo nhiều hệ lụy, từ áp lực hạ tầng đến bất ổn xã hội.

Tuy nhiên, chính quyền thành phố khẳng định lợi ích mà sự phát triển mang lại lớn hơn những thách thức phải đối mặt. Nguồn thu từ phí phát triển được dùng để nâng cấp hạ tầng, triển khai nhiều chương trình hỗ trợ thực phẩm và thúc đẩy quyền sở hữu nhà. Ít nhất 10% số căn hộ mới dành cho nhà ở giá rẻ và thành phố cũng đang cân nhắc áp dụng biện pháp kiểm soát giá thuê có chọn lọc.

Thành công của New Rochelle đang thu hút sự chú ý trên toàn nước Mỹ. Trong bối cảnh giá nhà leo thang, nhiều bang như California và Oregon bắt đầu nới lỏng quy định nhằm tăng tốc phát triển dự án. Ở cấp liên bang, gói nhà ở chính sách đang được thúc đẩy theo hướng khuyến khích mô hình tăng trưởng tương tự.

Đơn cử như Thống đốc California Gavin Newsom đã tiến hành nới lỏng luật môi trường nghiêm ngặt đã làm đình trệ dự án bất động sản trong nhiều thập kỷ. Tháng trước, tiểu bang Oregon cũng ban hành luật mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những đơn vị xây dựng nhà song lập, nhà liền kề và nhà lắp ghép.

Thị trưởng New Rochelle Yadira Ramos-Herbert khẳng định sự thành công của các dự án phát triển giúp thành phố có thêm nguồn lực để đầu tư vào nhiều chương trình hỗ trợ cộng đồng, từ nâng cấp hạ tầng, cung cấp thực phẩm đến hỗ trợ người mua nhà, tất cả đều được tài trợ bằng phí phát triển.

Với những cư dân mới như Aaron Thornton, người chuyển từ khu Upper East Side của Manhattan đến căn hộ hai phòng ngủ trị giá 3.600 USD tại New Rochelle cho rằng quyết định này là điều đúng đắn. Căn hộ mới có đầy đủ tiện nghi với phòng gym, phòng sinh hoạt chung cùng nhiều tiện ích khác.

“Rất nhiều người trẻ đang chuyển ra khỏi thành phố New York vì mọi chi phí quá cao. Chúng tôi không thể nuôi dạy con ở chỗ cũ vì không đủ không gian", Thornton chia sẻ.

Với khoản đầu tư phát triển trị giá 2,5 tỷ USD, New Rochelle đang nổi lên như hình mẫu cho chính sách nhà ở tại khu vực ngoại ô. Trong bối cảnh áp lực nhà ở leo thang ở nhiều đô thị trên toàn quốc, giới quan sát dự đoán ngày càng nhiều thành phố sẽ tìm cách học hỏi, thậm chí áp dụng mô hình này.