“Cứ mỗi lần giao đất giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý"

Sáng nay 20/8, tại Hà Nội, Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Dầu khí toàn cầu (GP.Invest) – đã nêu ra một vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là giá đất .

Vấn đề được ông Hiệp gọi là “sống còn” với doanh nghiệp làgiá đất . Ông kể lại kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội rằng quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất , giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

Ông Hiệp kể rằng, từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. “Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp ”, ông Hiệp nói.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất , ông Toản cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp , dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Ông cũng chia sẻ câu chuyện doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

"Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?", ông Toản đặt vấn đề.

Nêu vấn đề vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau, ông Toản kiến nghị các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

Cũng tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ thêm về điểm nghẽn giá đất . 

"Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa luật này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp", ông nói.

Khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất , vô hình trung đang hợp thức hoá "giá ảo".

Theo ông, tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

Cũng theo ông Đính, một vướng mắc khác là việc định giá đất , trong đó xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ (việc định giá thấp - PV), cơ quan quản lý địa phương cũng sợ, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy cho người dân: giá bất động sản không thể giảm được.

Thống kê cho thấy giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh, ông Đính nêu vấn đề.

Ông đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản , để đặt hàng tư vấn định giá đất . Theo ông, những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó.

Luật lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất , theo ông Đính đây là điều hợp lý. Nhưng ông cho rằng cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt (tức thông qua các cơ quan tư vấn như trên - PV), chứ không phải cứ e sợ rồi phê duyệt giá cao, gây tác động xấu tới thị trường bất động sản , và rất khó để thực hiện đúng tinh thần của Trung ương là điều tiết giá bất động sản về giá trị thật.

Đại diện VNREA bày tỏ mong muốn lần sửa luật này thực sự tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đúng, tạo ra mặt bằng giá trị đúng để người dân có thể tiếp cận được.