Cuộc chơi mạo hiểm kiếm bạc tỷ mỗi năm từ đất xen kẹt của những nhà đầu tư thích rủi ro

Cuộc chơi với đất xen kẹt

Sau khi thắng lớn tại các thị trường Phú Quốc, Bắc Vân Phong những năm 2018 trở về trước, ông Lê Tiến Thắng (Cầu Giấy, Hà Nội) quay ra Bắc đầu tư đất Vân Đồn. Khi thị trường này chạm ngưỡng giá cao và sóng không còn mạnh, là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, ông Thắng lại trăn trở tìm hướng đầu tư sinh lời mới.

Từ đầu năm 2020, khi thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó vì Covid-19, ông quyết định "chuyên tâm" với đất xen kẹt khu vực nội thành Hà Nội. Đất xen kẹt là loại đất vườn, đất nông nghiệp nằm lẫn trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Loại đất này thường không có sổ đỏ, quá trình chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. 

Do nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch nên đất xen kẹt khu vực nội thành các thành phố lớn như Hà Nội có những lợi thế nhất định trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

Do chưa chuyển đổi được thành đất ở và thường chưa có sổ nên mức giá của đất xen kẹt khá rẻ. Tương đương vị trí, diện tích và hệ thống hạ tầng, mức giá của đất xen kẹt chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường.

Đơn cử, đất xen kẹt tại Yên Nghĩa, Phú Lương, Dương Nội (Hà Đông) đang được rao bán từ 15-20 triệu đồng/m2 trong khi giá đất thổ cư xung quanh đã hoàn chỉnh pháp lý được chào bán 35-45 triệu đồng/m2, đất ngõ nhỏ trong làng ô tô không vào được khu vực này cũng dạo động 24-30 triệu đồng/m2. Hay đất xen kẹt tại Nhân Mỹ, Mễ Trì, Tân Mỹ… (Nam Từ Liêm) cũng được chào bán dao động từ 18-26 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thổ cư xung quanh có giá thị trường 40-50 triệu đồng/m2.

Ông Thắng thu lợi nhuận lớn nhờ đầu tư đất xen kẹt trong 2 năm gần đây.

Từ năm ngoái đến nay, trừ giai đoạn giãn cách xã hội, ông Thắng liên tục lùng sục khắp các quận nội thành Hà Nội, thiết lập mối quan hệ với các nhà đầu tư, môi giới để tìm nguồn hàng.

Sau khi nắm được nguồn hàng, ông đánh giá khu vực, hỏi cán bộ địa chính khu vực về nguồn gốc, pháp lý, khả năng chuyển đổi thành đất ở, nếu chắc chắn chuyển được sang đất ở, ông sẽ đổ tiền mua vào. Sau khi mất thêm một khoản tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công, ông bán ra thị trường với mức giá cao gấp đôi hoặc gấp 3 so với giá mua vào.

Cũng theo ông Thắng, việc đầu tư đất xen kẹt đã buộc ông phải trau dồi thêm rất nhiều kiến thức về pháp lý, gia tăng các mối quan hệ để tìm được hàng tốt và bán được hàng nhanh. Dù lợi nhuận tương đối nhưng thách thức lớn nhất là việc tìm được nguồn hàng tốt.

Điều này càng ngày càng khó khăn khi quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng cạn kiệt và không phải mảnh đất xen kẹt nào cũng đủ "tiêu chuẩn" để chuyển đổi lên thổ cư. Giá bán ra tuy cao gấp đôi hoặc gấp 3 nhưng tiền chuyển đổi chiếm một khoản không nhỏ trong đó và nhiều mảnh để chuyển đổi được mất nhiều thời gian hơn dự tính.

Tìm về sân chơi nhỏ

Từng "quần thảo" tại các thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… nhưng bà Vũ Minh Lan (Đống Đa, Hà Nội) đã rút khỏi những thị trường này khoảng 3 năm nay, bà và đội nhóm đầu tư của bà đã tìm về các thị trường tỉnh lẻ để thiết lập cuộc chơi mới.

"Các thị trường lớn đã qua giai đoạn sôi động nhất, giá đến nay đã thiết lập mức cao, động lực tăng trưởng không còn mạnh nên chúng tôi buộc phải tìm cơ hội tại các thị trường tỉnh đang trên đà phát triển, đô thị hóa mạnh. Hơn nữa, càng ngày các đội cá mập bất động sản càng đông, tiềm lực mạnh khiến chúng tôi cạnh tranh rất vất vả", bà Lan cho biết.

Nhóm của bà dạt về Thái Bình, Hải Dương, Nam Định, Hà Nam… đầu tư đất ven các khu công nghiệp tại các tỉnh thành này và đầu tư theo cả cơn sóng ngắn của thông tin quy hoạch, hạ tầng tại các tỉnh. Bà Lan và nhóm bạn gom tiền mua các lô đất lớn rồi phân lô nhỏ bán lại. Nhóm bà kết hợp với môi giới địa phương làm thị trường, đẩy mạnh việc bán hàng theo các thông tin tích cực, triển vọng của từng vùng.

Giá đất tại các tỉnh thành khá mềm, chỉ trên dưới 1 tỷ là nhà đầu tư hay người mua ở thực đã có thể sở hữu bất động sản nên thanh khoản khá nhanh. Bà Lan thừa nhận lợi nhuận mà nhóm bà thu được dù chưa lập lại được đỉnh của giai đoạn thị trường sôi động ở các thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang nhiều năm trước nhưng nếu không có cuộc chuyển hướng này, vẫn bám trụ ở các thị trường cũ thì rất có thể bà và nhóm bạn chẳng có gì.

Theo bà Lan, cơ hội đầu tư bất động sản có ở khắp nơi, không kể thị trường lớn hay nhỏ, quan trọng là nhà đầu tư phải nhìn ra tiềm năng của thị trường. Tại các thị trường tỉnh, khu vực thị trấn, trung tâm phố huyện chỉ cần có quy hoạch mới rõ ràng, có định hướng phát triển tương lai… đều là những mảnh đất màu mỡ, hứa hẹn dòng tiền đầu tư sinh sôi.