Đại diện Bộ Xây dựng: Rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường BĐS chạm đáy, giá nhà giảm chưa hẳn là bán cắt lỗ

Người mua ở thực không nên chỉ chờ “đáy”

Sáng 15/10, tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”, bà Hoàng Thu Hằng , Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, giá bất động sản đã neo cao trong thời gian dài và hiện xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh. Tuy nhiên, diễn biến giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp có sự khác biệt đáng kể.

Trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu giảm, giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư chưa điều chỉnh nhiều. Theo bà Hằng, đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản tiếp tục gặp khó khăn.

Đại diện Bộ Xây dựng lưu ý, giảm giá chưa hẳn đồng nghĩa với bán cắt lỗ. Sau giai đoạn giá tăng mạnh, một số trường hợp điều chỉnh thực chất mới chỉ là giảm lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Hằng, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất lớn. Nếu có sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính, người mua sẵn sàng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường đang thiếu những sản phẩm đáp ứng đồng thời các điều kiện này.

Từ thực tế đó, bà đề nghị doanh nghiệp thay đổi tư duy đầu tư, kinh doanh, trước hết bằng việc cơ cấu lại nguồn cung. Trong khi phân khúc trung cấp và cao cấp có dấu hiệu dư thừa, nhà ở phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực vẫn còn thiếu.

Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ sức mua, xác định rõ khách hàng mục tiêu và khả năng hấp thụ của từng phân khúc, thay vì chạy theo những sản phẩm có lợi nhuận kỳ vọng cao. Nếu tiếp tục đặt mục tiêu lợi nhuận quá lớn, doanh nghiệp có thể không bán được hàng, khó thu hồi vốn và thiếu nguồn lực triển khai dự án tiếp theo.

Một thay đổi quan trọng khác, theo bà Hằng, là chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền.

Phần lớn dự án bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp vừa bị ứ đọng vốn, vừa phải tiếp tục trả lãi. Ngược lại, điều chỉnh giá hợp lý có thể giúp đẩy nhanh bán hàng, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

"Thay vì kỳ vọng lợi nhuận 30% tại một dự án nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn, hoặc chia làm hai dự án mỗi dự án khoảng 15%, bán hàng nhanh hơn và tiếp tục đầu tư dự án mới. Cách tiếp cận này có thể giúp duy trì hoạt động kinh doanh và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn", Bà Hoàng Thu Hằng lấy ví dụ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần tăng cường tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo bà Hằng, Chính phủ cùng các bộ, ngành đang tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ vướng mắc pháp lý để thúc đẩy các phân khúc này.

Doanh nghiệp có thể chủ động phối hợp với chính quyền địa phương, đăng ký chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Việc cơ cấu lại sản phẩm vừa góp phần đáp ứng nhu cầu thực tế, vừa giúp khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu.

Đối với người mua nhà để ở, bà Hằng khuyến nghị không nên kéo dài việc chờ đợi chỉ để tìm mức giá thấp nhất, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy.

Thay vào đó, người mua cần đánh giá mức giá hiện tại trong tương quan với giá trị bất động sản , biến động qua các năm và khả năng tài chính của bản thân.

Bà lấy ví dụ, một căn hộ 70 m2 trước đây có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Người mua cần xem xét mức tăng này có hợp lý so với diễn biến thị trường và giá trị thực của căn hộ hay không trước khi quyết định.

“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng khuyến nghị.

Trong khi đó, người mua để đầu tư, chưa có nhu cầu ở thực, có thể tiếp tục theo dõi thị trường. Với những người sử dụng vốn vay để nắm giữ bất động sản , việc đánh giá khả năng trả nợ và rủi ro tài chính cần được đặt lên hàng đầu.

Theo bà Hằng, trong bối cảnh lãi suất tăng và thị trường có dấu hiệu điều chỉnh, nhà đầu tư cần chủ động tính toán thời điểm bán, mức lợi nhuận có thể chấp nhận hoặc khoản lỗ có thể chịu đựng, tránh để áp lực tài chính gia tăng.

Việc đưa tài sản trở lại giao dịch không chỉ giúp người nắm giữ thu hồi vốn mà còn bổ sung nguồn cung, hỗ trợ quá trình ổn định giá. Người sử dụng đòn bẩy tài chính vì vậy cần thận trọng với kỳ vọng giá tiếp tục tăng mạnh như giai đoạn trước.

Doanh nghiệp cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng nhà ở vừa sức mua

Phân tích những khó khăn của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sức mua đang suy giảm do ba điểm nghẽn chính: Lãi suất ngân hàng, giá bán và tâm lý người mua.

Về tín dụng, ông kiến nghị có chính sách hỗ trợ người có nhu cầu ở thực tiếp cận vốn vay với chi phí hợp lý, đặc biệt khi mua nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp và các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả. Khi điều kiện vay được cải thiện, người dân sẽ có thêm khả năng mua nhà, góp phần thúc đẩy thanh khoản.

Đối với giá bán, doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn và duy trì hoạt động. Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện nay, một số dự án có thể phải chấp nhận lợi nhuận thấp hơn, thậm chí hòa vốn, nhằm giải phóng hàng tồn kho và bảo đảm dòng tiền.

Việc cố giữ giá cao để đạt mức lợi nhuận mong muốn có thể khiến sản phẩm khó bán, vốn bị mắc lại trong dự án và làm suy yếu chính doanh nghiệp.

Đồng thời, ông cho rằng cần tiếp tục thúc đẩy đầu tư, hình thành những khu đô thị và vùng phát triển mới có chất lượng. Hạ tầng, dịch vụ và triển vọng kinh tế rõ ràng sẽ tạo thêm cơ sở để người dân lựa chọn sản phẩm, qua đó cải thiện tâm lý thị trường.

Về khả năng giảm mặt bằng giá nhà, ông Đính nhận định điều này có thể xảy ra khi cung cầu được cân đối tốt hơn, nguồn cung tăng lên và tập trung nhiều hơn vào nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở có mức giá phù hợp.

Việc bổ sung các sản phẩm vừa sức mua có thể cải thiện khả năng hấp thụ, đồng thời kéo mặt bằng giá bình quân xuống. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không nên mặc định nhà ở giá thấp hay nhà ở xã hội đi kèm chất lượng đô thị thấp.

Những dự án này vẫn cần hệ thống hạ tầng, giao thông, dịch vụ và khả năng kết nối tốt. Vì vậy, Nhà nước cần đồng hành thông qua đầu tư công, bảo đảm việc mở rộng nguồn cung gắn với nâng cao chất lượng sống.

Theo ông Đính, tăng nhà ở phù hợp khả năng chi trả cũng không có nghĩa loại trừ phân khúc cao cấp, hạng sang. Những sản phẩm này vẫn đáp ứng nhu cầu của các nhóm khách hàng nhất định, góp phần cải thiện cảnh quan và chất lượng đô thị.

Ông cho rằng sự gia tăng của nhóm khách hàng giàu có, cùng nhu cầu từ lao động nước ngoài đến Việt Nam theo dòng vốn đầu tư và hoạt động sản xuất, kinh doanh, vẫn tạo thị trường cho nhà ở hạng sang. Điều quan trọng là phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, giảm mặt bằng giá bình quân thông qua thay đổi cơ cấu nguồn cung khác với giảm giá thành của từng sản phẩm. Để tiết giảm chi phí phát triển dự án, theo ông Đính, cần sự điều hành đồng bộ về đất đai, vốn, xây dựng và thủ tục đầu tư.

Trước hết, giá đất cần được điều tiết phù hợp, khuyến khích triển khai dự án và phát huy vai trò của đất đai như một nguồn lực phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào thu tiền sử dụng đất.

Cùng với đó, chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ và đổi mới phương thức quản lý có thể giúp giảm một phần chi phí xây dựng. Lãi suất ngân hàng cũng là yếu tố quan trọng tác động đến giá thành nhà ở.

Ông Đính đánh giá thủ tục đầu tư đã có những chuyển biến tích cực, thời gian thực hiện và các chi phí liên quan được cắt giảm. Đây là cơ sở để tiếp tục nâng cao hiệu quả triển khai dự án và tiết giảm giá thành.

Cuối cùng, cần ngăn chặn hiệu quả tình trạng tạo giá ảo, đẩy giá và thổi giá. Theo ông, các công cụ kiểm soát cần được thực thi chặt chẽ để hạn chế những hoạt động khiến giá bất động sản xa rời giá trị thực, qua đó giúp thị trường điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn.