Giấc mơ đảo chiều
Suốt gần 3 thập kỷ, bất động sản không chỉ là tài sản, mà còn là câu chuyện của cả đất nước New Zealand. Giá nhà tăng bền bỉ, nhiều gia đình trung lưu bỗng trở nên khá giả nhờ căn nhà họ mua nhiều năm trước. Nhưng giờ đây, cuộc trò chuyện vui vẻ ấy đã chuyển thành những tiếng thở dài.
New Zealand, từng là một trong những thị trường nhà ở nóng nhất thế giới, đang mắc kẹt trong một đợt suy giảm kéo dài. Giá nhà giảm, lãi vay cao hơn, dòng người nhập cư yếu đi và tâm lý người mua thận trọng hơn càng cho thấy mức độ phụ thuộc sâu sắc của nền kinh tế vào việc giá bất động sản không ngừng đi lên.
Rochelle Hikuroa, 38 tuổi, là một ví dụ. Năm 2023, cô cùng bạn đời mua một căn nhà ở Wellington. Họ có niềm tin quen thuộc như nhiều người New Zealand khác đó là sở hữu nhà là con đường tích lũy tài sản an toàn.
Nhưng khi sắp có con, hai người muốn bán nhà để chuyển về quê cô ở Australia. Căn nhà không có người mua. Họ buộc phải cho thuê, song tiền thuê hàng tháng không đủ trả khoản vay thế chấp.
Hikuroa cho hay: “Chúng tôi muốn bán nhà nhưng không thể. Tôi cứ nghĩ mình đang làm điều đúng đắn, bước vào thị trường, trả nợ vay mua nhà. Nhưng rồi chúng tôi bị mắc kẹt”.
Với dân số chỉ khoảng 5 triệu người, New Zealand là một trường hợp nhỏ nhưng cực đoan về điều xảy ra khi một cơn sốt nhà đất đảo chiều.
Từ đỉnh năm 2021, giá nhà trung bình tại nước này đã giảm 16%. Riêng Wellington, một trong những khu vực chịu tác động nặng nhất, mức giảm lên tới 27%. Trong quý I năm nay, khoảng 15-20% nhà bán ra tại Auckland và Wellington bị lỗ.
Tác động lan nhanh ra nền kinh tế. Hơn 2.200 doanh nghiệp xây dựng đã bị thanh lý từ năm 2022. Nguồn cung rao bán tăng lên khi người bán không muốn hạ giá đủ sâu, còn người mua chờ thêm cơ hội.
Trong khi đó, thị trường từng sôi động đến mức “bán hộp carton bên đường cũng có người mua”, như lời một môi giới ở Wellington, giờ trở nên kén chọn và lạnh lẽo hơn nhiều.
Nền kinh tế “bám” vào giá nhà
Đại dịch Covid-19 đẩy cơn sốt bất động sản ở New Zealand lên đỉnh điểm. Lãi suất thấp kỷ lục, tâm lý tìm nơi trú ẩn an toàn và hình ảnh New Zealand như một quốc đảo yên bình đã hút mạnh nhu cầu. Nhiều người đổ xô mua nhà ở, nhà đầu tư, nhà nghỉ dưỡng, bất cứ thứ gì “có bốn bức tường”.
Các buổi mở bán chen kín người, đấu giá chật phòng, nhiều căn được bán bằng hình thức bỏ giá kín, khiến người mua chỉ có một cơ hội duy nhất để đưa ra mức giá cao nhất.
Đến năm 2021, giá nhà tại New Zealand tăng gần 30% mỗi năm. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình bình quân lên tới ít nhất 8,3 lần, theo Infometrics. Trong khi đó, mức khoảng 3 lần thu nhập thường được xem là ngưỡng vừa túi tiền.
Áp lực chính trị buộc chính phủ phải hạ nhiệt thị trường. Ngân hàng trung ương hạn chế bớt cho vay với tỷ lệ đặt cọc thấp, từ tháng 10/2021 bắt đầu tăng lãi suất để chống lạm phát. Lãi suất chính sách sau đó được nâng 12 lần.
Đặc điểm của New Zealand khiến cú sốc lãi suất tác động rất nhanh vào đời sống. Phần lớn người vay mua nhà cố định lãi suất dưới 3 năm, nên khi mặt bằng lãi vay tăng, khoản trả nợ hàng tháng nhanh chóng phình ra. Nhu cầu mua nhà giảm, còn người đã mua ở vùng giá cao bị kẹt giữa khoản vay lớn và tài sản mất giá.
Ngành xây dựng chịu đòn nặng. Paul Webster-Young, 49 tuổi, điều hành công ty Twin Solutions ở phía bắc Auckland, chia sẻ rằng ông chưa từng chứng kiến giai đoạn nào khó khăn như ba năm qua trong suốt 25 năm làm nghề.
Trước Covid-19, công ty ông có 9 nhân viên, nay chỉ còn 3. Những hợp đồng cải tạo nhà quy mô lớn trị giá 800.000 đến 1 triệu NZD trước đây gần như biến mất. Thay vào đó là những công việc nhỏ hơn, khoảng 120.000-180.000 NZD, chủ yếu từ khách hàng cũ. Năm ngoái, 2 dự án trị giá khoảng 350.000 NZD chuẩn bị ký hợp đồng thì cả 2 khách hàng đều mất việc.
Đà sụt giảm này tạo ra thế khó cho nhà hoạch định chính sách. Muốn nhà ở dễ mua hơn, giá cần hạ hoặc thu nhập phải tăng. Nhưng nếu giá giảm quá mạnh, tài sản hộ gia đình bốc hơi, tiêu dùng suy yếu, xây dựng lao dốc và nguồn thu ngân sách cũng bị ảnh hưởng. Nếu để giá tiếp tục cao, cả một thế hệ người mua lần đầu có thể bị khóa ngoài thị trường.
Bài toán ấy không chỉ của New Zealand. Mỹ, Canada, Anh và Australia đều đang vật lộn với những phiên bản khác nhau của cùng một vấn đề: làm thế nào để nhà ở vừa túi tiền hơn mà không gây ra cú sốc tài sản cho những người đã sở hữu nhà.
Một thế hệ nhìn lại giấc mơ sở hữu nhà
Tại New Zealand, cú đảo chiều đang khiến người dân phải suy nghĩ lại về cách làm giàu. Karen Silk, trợ lý thống đốc Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ), cho rằng một câu chuyện nhà ở cân bằng hơn có thể là điều lành mạnh, nếu nó khiến người dân đầu tư dài hạn vào những tài sản có năng suất hơn thay vì dồn quá nhiều niềm tin vào bất động sản .
Một cuộc khảo sát niềm tin nhà đầu tư của ASB Bank công bố tháng 3 cho thấy lần đầu tiên sau nhiều năm, sở hữu nhà hoặc bất động sản đầu tư không còn được xem là kênh sinh lời tốt nhất. Thay vào đó, hệ thống hưu trí KiwiSaver và các quỹ quản lý tài sản được đánh giá cao hơn.
Với người trẻ, sở hữu nhà cũng không còn là con đường tự động dẫn đến an toàn tài chính. Những bước chuyển từng rất bình thường trong đời sống, từ căn hộ lên nhà riêng, từ nhà 3 phòng ngủ sang 4 phòng ngủ, đang bị trì hoãn.
Nhiều người lớn tuổi không muốn bán nhà khi giá xuống, vì sợ “chốt lỗ”, khiến quá trình chuyển giao tài sản nhà ở giữa các thế hệ chậm lại.
Dù vậy, mặt trái của cuộc suy giảm cũng là điều mà nhiều nước mong muốn, đó là cơ hội tốt hơn cho người mua lần đầu. Trong quý I, nhóm này chiếm 27,5% số giao dịch nhà ở tại New Zealand, gần mức kỷ lục 28,2% của quý trước đó. Riêng tại Wellington, họ chiếm tới 37% giao dịch.
Felicity Lane và Daniel Cleland, 25 tuổi, là một trong những người tận dụng cơ hội đó. Ban đầu, họ định đi du lịch sau khi học xong. Nhưng Covid-19 khiến các chuyến đi nước ngoài khó hơn, còn việc bước vào công việc toàn thời gian giúp họ bắt đầu tiết kiệm tiền đặt cọc mua nhà. Lane hiện là y tá, còn Cleland là giáo viên trung học. Hai người nhận thấy giá nhà đang giảm và đây có thể là thời điểm phù hợp để mua.
Họ tìm được một mảnh đất rộng khoảng 6.000 m2 ở ngoại ô New Plymouth, thành phố khoảng 60.000 dân dưới chân núi Taranaki trên đảo Bắc. Với khoảng 700.000 NZD, họ có thể mua đất và xây một căn nhà nhỏ 2 phòng ngủ, tương đương giá 1 căn nhà cũ cần sửa trong nội đô.
Lane cho hay: “Khi có điều kiện tài chính tốt hơn để xây thêm phòng thứ 3 hoặc thứ 4, chúng tôi sẽ làm. Chúng tôi không xây để bán, chúng tôi xây để sống”.
Theo BNB