Đánh thuế người có nhiều nhà đất có ý nghĩa gì?

Tốc độ tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản New Zealand trong thời gian gần đây đã khiến nhiều người lo ngại về nguy cơ xảy ra tình trạng bong bóng như thời kỳ khủng hoảng 2008. Giá nhà tại đây đã tăng hơn 20% trong vòng 1 năm qua, tính đến tháng 2/2021, đạt mức bình quân 780.000 NZD cho mỗi hợp đồng. Tại những thành phố sầm uất như Auckland, mức giá bình quân còn lên tới 1,1 triệu NZD.

Thậm chí giá nhà tại New Zealand tăng lên hàng tuần và phá vỡ nhiều kỷ lục. Trong tháng 3/2021, một căn nhà 3 phòng ngủ tại Auckland đã có giá tối thiểu khoảng 5,98 triệu NZD, cao hơn tới 2,6 triệu NZD so với mức giá ước tính. Giá nhà tăng cao khiến những người mua nhà lần đầu và những người có thu nhập thấp hơn không thể tham gia thị trường, làm dấy lên lo ngại về bất bình đẳng xã hội.

Trước tình hình đó, Chính phủ New Zealand đã nhắm vào các nhà đầu cơ bất động sản với một loạt các biện pháp mới, để giải quyết tình trạng giá nhà tăng vọt và ngăn chặn sự hình thành bong bóng.

Thủ tướng Jacinda Ardern cho biết, chính phủ sẽ loại bỏ các ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư để hoạt động đầu cơ kém sinh lợi hơn, đồng thời có các biện pháp hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở. 

Ông Ardern nói trong một cuộc họp báo : "Các nhà đầu tư hiện chiếm tỷ lệ lớn nhất trong số những người mua bất động sản, với số lượng mua cao nhất được ghi nhận. Năm ngoái, 15.000 người đã mua nhà, có những người đã sở hữu từ 5 ngôi nhà trở lên".

Thành công trong cuộc chiến với Covid-19 đã giúp nền kinh tế của một số quốc gia phục hồi sớm hơn nhiều nền kinh tế khác. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ mở rộng, khuyến khích các nhà đầu tư dồn tiền vào các tài sản có tiềm năng cao hơn, các quốc gia này đứng trước nguy cơ đối mặt với các bong bóng tài sản - Bloomberg nhận định. 

Ông Satish Ranchhod, nhà kinh tế cấp cao của Westpac Banking Corp. ở Auckland, cho biết những thay đổi này của Chính phủ New Zealand "sẽ làm giảm đáng kể các khuyến khích tài chính của việc đầu tư vào bất động sản" và có "tác động làm giảm cầu của nhà đầu tư". 

Tháng trước, Bộ trưởng Tài chính New Zealand Grant Robertson đã công bố một số thay đổi. Ông cho biết sẽ yêu cầu Ngân hàng Dự trữ quan tâm hơn đến thị trường bất động sản khi thiết lập chính sách tài chính và tiền tệ. Ông cũng yêu cầu Ngân hàng Dự trữ xem xét các hạn chế đối với các khoản thế chấp. 

Ông Robertson sau đó cho biết thị trường nhà ở của New Zealand đã trở nên phải chăng hơn, thậm chí hợp lý nhất trong nhóm nước OECD. "Điều cần thiết là chính phủ phải có động thái hạn chế đầu cơ tràn lan". Ông cho biết kéo dài thử nghiệm tăng thuế đối với việc bán bất động sản đầu tư - và loại bỏ khấu trừ lãi suất cho các nhà đầu tư sẽ làm giảm nhu cầu đầu cơ và nghiêng cán cân về phía những người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Bài học cho cơn "sốt đất" ở Việt Nam

Bloomberg nhận định, không riêng gì New Zealand mà xu thế này đang diễn ra trên toàn cầu, khi chính phủ các nước kích thích kinh tế hậu đại dịch, nhưng những quốc gia chống dịch tốt, giống như New Zealand, lại là những thị trường sốt giá mạnh nhất.

Do dư địa tiền tệ không có nhiều ở giai đoạn trước (thể hiện qua lãi suất thực dương thấp và tỷ lệ cung tiền/GDP cao) và càng trở nên hạn hẹp trong thời kỳ xảy ra đại dịch, nên nền kinh tế luôn phải đối mặt với sức ép tiềm ẩn về lạm phát hoặc bong bóng tài sản, biểu hiện qua những cơn "sốt" trên thị trường đất đai, chứng khoán thời gian vừa qua. PGS. TS Phạm Thế Anh nhận định: "Đó là những tác động không mong muốn của chính sách tiền tệ".

Việc chính phủ thực hiện nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích kinh tế sau đại dịch cũng góp phần hạ lãi suất vay vốn xuống mức thấp kỷ lục và đẩy dòng tiền sang những kênh đầu tư như bất động sản, qua đó khiến giá nhà tăng cao.

Ngân hàng Thế giới cũng nhận định, Việt Nam nằm trong nhóm tốt về xây dựng pháp luật quản trị đất đai, nhưng yếu về thực thi các quy định về quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, quá trình thực thi pháp luật chồng chéo yếu kém đã khiến các cơn sốt rồi lại nguội của thị trường đất đai qua đi, để lại nhiều hệ lụy.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), sốt đất hiện nay là sốt giá bất động sản trên tất cả loại hình, không chỉ đất nền và đất nông nghiệp mà cả sốt giá căn hộ, dự án nhà biệt thự, nhà phố và cả khu vực đô thị cũ, giá nhà đất tại khu vực đô thị cũ cũng tăng lên rất cao… Cùng với đó, sự bất ổn của dịch Covid-19 khiến nhiều cơ sở kinh doanh phải chuyển hướng đầu tư, trong đó bất động sản có đặc thù là kênh cất trữ tài sản an toàn. Các nhà đầu tư có tâm lý cho rằng, tiền có thể mất giá nhưng đất không mất giá.

Để giải quyết  triệt những cơn sốt này, lãnh đạo HoREA đề xuất ở góc độ quản lý nhà nước kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề này cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Ngoài ra, theo ông Châu, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng. Trong khi ở Trung Quốc, họ làm những công cụ này rất tốt, như khi có "bong bóng" thì ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế suất cao.