Đất nền vùng quê bão giá, cẩn thận "bỏng tay”

Tăng giá mạnh và cục bộ

Theo báo cáo Thị trường bất động sản 2020 của Bộ Xây dựng công bố mới đây, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID - 19, nhưng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn có xu hướng tăng so với năm 2019. Tuy nhiên biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương.

Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường tại một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ tại một số dự án, khu vực với mức tăng mạnh.

Cụ thể tại Hà Nội, một số khu vực đất đai người dân quản lý trong làng xã các vùng Sơn Tây, Hoà Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25 – 30 triệu/m2, tăng 50% so với năm 2019; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30% so với năm 2019.

Nhiều địa phương đã liên tục phải cảnh báo về tình trạng "thổi giá" đất nền

Tại Tp. Hồ Chí Minh, kể từ sau thông tin Tp. Hồ Chí Minh sẽ sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố mới, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt. Cụ thể, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, quận 9, vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2; tại phường Trường Thọ Quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.

Thậm chí tại Đồng Nai, khu vực tiếp giáp khu Đông Tp Hồ Chí Minh và sân bay Long Thành giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12-14 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ việc tăng giá mạnh và cục bộ tại một số khu vực thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể thì cũng có một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị...để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.

Cẩn thận "bỏng tay"

Đánh giá về sức tăng của các khu vực trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất các vùng ven tăng cũng là theo xu thế đi lên của thị trường, tuy nhiên nếu tăng một cách quá mức, nhiều lần trong thời gian ngắn mà không đi kèm với sự phát triển của hạ tầng tương xứng thì là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá và người cầm "hòn than" cuối cùng sẽ bị "bỏng tay".

Ông Đính cho rằng, chỉ khoảng 20-30% nhà đầu tư rót tiền vào khu vực này với mục đích để ở nhưng cũng một vài năm nữa mới về sinh sống, trong khi đó đa số mua đầu tư. Thực tế nhìn vào lịch sử các cơn sốt đất, đơn cử như thời điểm Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội đã tạo ra một cơn sốt đất chưa từng có và lên đỉnh điểm cho đến tận cuối năm 2010.

Thời điểm đó, những cuộc giao dịch nhà đất đã tăng giá từ giá gốc 15-20 triệu đồng/m2 lên 140 triệu đồng/m2 chỉ trong một năm. Kéo theo làn sóng này, đất nông nghiệp , thậm chí đất rừng ở Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng bị xẻ ra rao bán khi lượng người đổ về đầu tư ngày một đông.

Thế nhưng, điều để lại sau đó là các nhà đầu tư "sống dở chết dở" vì thị trường đóng băng, đất bỏ hoang, bán không người mua, cũng không thể cắt lỗ vì giá đã tăng quá cao.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc tăng giá bất động sản ở các khu vực phải có một lộ trình cụ thể, hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, người mua khi tham khảo đất ở các khu vực này cần phải so sánh giá với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.