Đâu là khu vực bất động sản sẽ giảm giá mạnh trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản đang chững

Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, vùng ven Hà Nội,.... Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng lên cao. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều. Thậm chí, có nhà đầu tư dù đã cọc tiền nhưng chấp nhận mất cọc.

Theo báo cáo mới đây của các đơn vị nghiên cứu bất động sản, những điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm đang rơi vào tình trạng khó thanh khoản do giá rao bán tăng nhưng mức độ quan tâm giảm. Dẫn chứng như đất nền ở huyện Quốc Oai giá tăng 20% nhưng mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%; giá chào bán đất nền Gia Lâm tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.

Các thị trường giáp ranh Hà Nội cũng ghi nhận kịch bản tương tự. Cụ thể, đất nền Bắc Ninh giá tăng 9% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%.

Tại Bắc Giang, anh Nguyễn Khải, môi giới ở địa phương cho biết, thời gian qua, thị trường khu vực vắng bóng người mua, khác hẳn so với những gì diễn ra trong năm 2021. 

“Năm ngoái, cứ có lô đất nào đẹp là hết ngay lô đấy, những lô ở vị trí xấu cũng bán ầm ầm, chỉ là thời gian lâu hơn. Nhưng nay thì khác, cả tháng nay văn phòng tôi không có giao dịch nào. Thị trường bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản khó hơn. Chỉ có những lô đất nằm ở vị trí đắc địa thì vẫn có người hỏi nhưng họ muốn giảm giá thêm. Đa phần, nhà đầu tư vẫn đang thăm dò động thái tiếp theo của thị trường bất động sản”, anh Khải thừa nhận.

Tại huyện Việt Yên (Bắc Giang), cuối năm 2021, từng ghi nhận mức giá đất tăng chóng mặt lên tới 45 triệu đồng/m2. Theo môi giới tên Thành kể lại, lúc sốt đất, đa phần các nhà đầu tư chỉ lướt cọc kiếm lời. 

“Tuy nhiên, đến nay thị trường đã có dấu hiệu chững lại, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc vì lo ngại tình trạng khó thoát hàng. Họ thà mất 50 - 100 triệu đồng tiền cọc, còn hơn ôm đất cả tỷ bạc mà khó bán”, anh Thành nói.

Nhiều môi giới bất động sản thừa nhận, thị trường bất động sản ở các tỉnh đã chững lại khoảng 2 tháng trở lại đây vì nhiều lý do nhưng phần là vì dòng tiền bị kiểm soát và các động thái siết phân lô tách thửa. Bên cạnh đó, giá đất ở nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao trong 2 năm trở lại đây, có những mảnh đất tăng từ 2 - 3 lần trong vài tháng nên những người vào sau sợ rủi ro vì vậy không dám đầu tư. 

Những khu vực từng xảy ra “sốt đất” sẽ giảm giá?

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Theo ông Hiển, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP. HCM cũng sẽ giảm giá. 

“Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân”, vị chuyên gia dự đoán.  

Ở góc độ khác, ông Đinh Hoàng Thắng - quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng, giá trên thị trường sơ cấp rất khó giảm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Nhưng ở thị trường thứ cấp, giá có thể giảm ở một số thị trường và phân khúc.

Ông Thắng dự đoán, tại những khu vực từng xảy ra "sốt đất", giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sẽ có hiện tượng giảm giá. “Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ. Trong khi đó, những thị trường có nhu cầu ổn định, giá trị thực sẽ không giảm. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng nóng trong khi không có động lực phát triển”, vị này nêu quan điểm.