Đề xuất công nhận cá nhân nước ngoài được là người sử dụng đất

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong các dự án thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung phần đất xây dựng chung cư, còn chủ sở hữu nhà riêng lẻ được sử dụng riêng phần đất xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện chưa công nhận nhóm này là "người sử dụng đất", dẫn đến họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập, chỉ sở hữu nhà và phần đất liên quan. Điều này dẫn đến sự không đồng bộ giữa hai luật.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất, chưa mở rộng quy định này với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 lại cho phép người nước ngoài nếu có nhu cầu và khả năng tài chính được sở hữu nhà ở thương mại thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế trong dự án không thuộc khu vực hạn chế.

Vì vậy, HoREA đề xuất bổ sung quy định để cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được công nhận là người sử dụng đất và được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở, nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà gắn liền với đất từ người thuộc hàng thừa kế, tương tự người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Hiệp hội khẳng định quy định này không gây tác động bất lợi về pháp lý hay an ninh quốc phòng, bởi việc mua bán chỉ giới hạn ở các dự án đã công bố, ngoài khu vực nhạy cảm.

Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, người nước ngoài được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án thương mại, trừ khu vực thuộc diện bảo đảm quốc phòng, an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm, có thể gia hạn. Nếu kết hôn với công dân Việt Nam hoặc Việt kiều thì được sở hữu ổn định, lâu dài. Cá nhân nước ngoài có quyền cho thuê, bán, tặng cho, thế chấp hoặc ủy quyền quản lý nhà ở nhưng phải tuân thủ giới hạn sở hữu không quá 30% số căn trong một tòa chung cư hoặc 10% số nhà ở riêng lẻ của dự án.

Luật Đất đai 2024 hiện quy định người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp, chỉ được thuê đất từ Nhà nước hoặc từ tổ chức, cá nhân Việt Nam để sử dụng hợp pháp, và không được tiếp cận đất tại các khu vực hạn chế quốc phòng, an ninh.

Trước đó, tại dự thảo Nghị quyết thành lập và hoạt động của trung tâm tài chính, Bộ Kế hoạch & Đầu tư (trước sáp nhập) đã có đề xuất người nước ngoài tới Việt Nam làm việc, đầu tư kinh doanh tại trung tâm tài chính được phép mua bán nhà thuộc các dự án trong khu vực.

Theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu nhà qua mua, thuê mua, nhận tặng cho và thừa kế từ chủ đầu tư hoặc người sở hữu bất động sản trong dự án. Quyền, nghĩa vụ về đất đai được xác định tương ứng với hình thức giao, cho thuê đất của dự án.

Góp ý dự thảo nghị quyết, TP Đà Nẵng (trước sáp nhập) khi đó đề xuất cho phép chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu tài sản, bất động sản, công trình nằm ngoài trung tâm tài chính theo tỷ lệ giới hạn nhằm "thúc đẩy việc ổn định sinh sống và làm việc tại Việt Nam".

Tuy nhiên, Bộ Công Thương (trước sáp nhập) cho rằng cần đánh giá tác động chính sách này, bởi với quy định trên, người nước ngoài không ở Việt Nam cũng có thể chuyển nhượng, mua bán bất động sản trong trung tâm tài chính.

"Nhóm này không ở Việt Nam cũng có thể mua, đầu cơ, đẩy giá lên cao. Hệ lụy là người làm việc tại trung tâm tài chính gặp bất lợi trong thuê mua nhà ở, làm giảm tính cạnh tranh về chi phí, thu hút người lao động", cơ quan này quan ngại.

Cùng quan điểm, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trước sáp nhập) đề nghị rà soát chính sách đất đai trong trung tâm tài chính như thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cho phù hợp với pháp luật.

Phản hồi đề nghị trên, Bộ Kế hoạch & Đầu tư (trước sáp nhập) cho rằng nhiều trung tâm tài chính trên thế giới có chính sách vượt trội về đất đai, gồm nới lỏng quy định về sở hữu, giao dịch của người nước ngoài như Dubai , Astana, Abu Dhabi hay Singapore.

"Việt Nam cần có một số chính sách vượt trội nhằm thu hút nhà đầu tư phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tế", cơ quan này nhận định.