Đề xuất nhà chưa có sổ hồng được chuyển nhượng

Mở rộng quyền của người dân

Theo đó, trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhà ở chưa có sổ hồng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có sổ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong khi luật hiện hành chỉ quy định 3 nhóm hợp đồng được chuyển nhượng gồm mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) và thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Đề xuất trên nhằm chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp, hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bởi hiện nay hệ thống hợp đồng chưa bao quát đầy đủ các loại hình thực tế, còn khoảng trống về điều kiện và trình tự chuyển nhượng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) BĐS cho hay, hiện đang tồn tại một thực tế, đối với các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa giao nhà cho khách hàng vào ở thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán; nhưng đối với những dự án đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, đã giao nhà cho khách hàng mà chưa có sổ hồng thì không được chuyển nhượng lại hợp đồng. Quy định này bất cập và đang gây nhiều khó khăn cho người dân, DN và cả cơ quan chức năng. Bởi tại rất nhiều dự án, dù người mua nhà đã trả đến 95% giá trị căn hộ và sinh sống ổn định, nhưng bị "treo" sổ hồng do vướng mắc thủ tục hoặc sai phạm của chủ đầu tư (CĐT). Điều này cũng khiến tài sản rơi vào trạng thái "đóng băng", không thể giao dịch chính thức hay thế chấp ngân hàng. Để lách luật cho việc mua bán, nhiều trường hợp sẽ tìm cách ký "combo" các loại hợp đồng như: hợp đồng ủy quyền, thêm di chúc, biên bản giao nhận tiền. Sau đó người bán nhà đi đóng các loại thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Bước tiếp theo là sẽ đến CĐT xác nhận quyền và nghĩa vụ của người mua đã hoàn thành, từ đó chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ này qua người mua tiếp theo.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 3 (Sở Tư pháp TP.HCM), cho rằng đề xuất tại dự thảo là chính xác, tích cực, nhằm giúp tháo gỡ nút thắt của thực tiễn. Bởi trước đây luật quy định nhà ở hình thành trong tương lai là mốc trước khi bàn giao sổ hồng, thay vì đến khi nghiệm thu bàn giao nhà như hiện nay. Không chỉ vậy, thực tế việc mua bán này là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã ký với CĐT. Người mua và người bán cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế của mình với nhà nước. Do đó, đề xuất này giúp giải thoát một nguồn lực tài sản khổng lồ đang bị mắc kẹt trong nhà đất, biến chúng thành tài sản có thể lưu thông hợp lệ trên thị trường và bảo vệ quyền lợi người mua. Không chỉ vậy, đề xuất này còn giúp các bên tuân thủ đúng pháp luật mà không cần phải tìm cách lách luật.

Tăng tính thanh khoản cho thị trường

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) nói ông ủng hộ việc mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh BĐS được chuyển nhượng. Bởi về bản chất, đây là giao dịch chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ban đầu. Luật Kinh doanh BĐS 2023 hiện hành quy định các trường hợp được và không được chuyển nhượng hợp đồng. Sự khác biệt này khó lý giải vì người mua trong cả hai trường hợp này đều có thể đã thanh toán số tiền lớn và chỉ cần chờ một thời gian dài để công trình hoàn thành, bàn giao, cấp sổ hồng.

Quy định này vô hình trung tạo rào cản cho hợp đồng mua bán các công trình xây dựng khác như căn hộ du lịch, officetel, văn phòng... Nếu pháp luật không công nhận hoặc thắt chặt việc chuyển nhượng hợp đồng khi chưa có sổ hồng, người dân sẽ tìm cách "lách luật" qua các hình thức ủy quyền hoặc giấy tay không công chứng. Điều này gây rủi ro tranh chấp rất lớn cho bên nhận chuyển nhượng và làm bất ổn công tác quản lý nhà nước. Nên việc mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng là phù hợp với bản chất pháp lý của giao dịch dân sự, giúp người mua có thể thu hồi vốn, tăng tính thanh khoản cho các dòng sản phẩm phục vụ kinh doanh, thương mại.

Đồng thời việc bổ sung cũng giúp thị trường thứ cấp vận hành minh bạch hơn, hạn chế cách xử lý vòng qua việc thanh lý hợp đồng rồi ký lại với người mua mới, giúp tháo gỡ điểm nghẽn đầu tư, tăng nguồn thu cho nhà nước thông qua thuế và phí. Tuy nhiên, việc mở rộng không có nghĩa là được chuyển nhượng vô điều kiện. Luật cần xác định rõ thời điểm được chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp và nghĩa vụ của bên mua. Cũng cần quy định thủ tục để CĐT xác nhận người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hợp đồng. Cơ chế thống nhất, minh bạch sẽ bảo vệ bên nhận chuyển nhượng tốt hơn và tránh để CĐT tùy ý thu phí hoặc gây khó khăn cho giao dịch.

Cũng theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM), đề xuất này xuất phát từ một nhu cầu thực tế và có cơ sở để xem xét. Bởi có những trường hợp hợp đồng được ký kết hợp pháp, nhà đã được bàn giao nhưng thủ tục cấp sổ hồng chưa hoàn tất. Khi đó, việc thiếu một cơ chế chuyển nhượng phù hợp có thể khiến tài sản bị hạn chế khả năng giao dịch trong thời gian dài. Vấn đề quan trọng không chỉ là mở rộng quyền chuyển nhượng, mà còn phải xác định rõ người mua mới sẽ nhận được quyền gì, tiếp nhận nghĩa vụ nào và được bảo vệ như thế nào nếu tình trạng pháp lý của BĐS không đúng với thông tin ban đầu. Chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Cần hiểu đúng là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng không đương nhiên nhận được một căn nhà đã hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Họ tiếp nhận vị trí của người mua trước đó trong quan hệ hợp đồng với CĐT, bao gồm những quyền và nghĩa vụ tương ứng.

Dự thảo cần làm rõ những trường hợp nào được phép chuyển nhượng hợp đồng và điều kiện kiểm tra trước khi giao dịch. Việc mở rộng quyền chuyển nhượng không đồng nghĩa với việc hợp pháp hóa những BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý. "Mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng là cần thiết để giải quyết nhu cầu giao dịch đối với những căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Nhưng quyền giao dịch phải đi cùng cơ chế kiểm soát thông tin và phân định trách nhiệm. Người mua nhà đã phải bỏ ra một khoản tiền lớn để có được tài sản. Họ không nên tiếp tục phải đánh cược với những thông tin pháp lý mà CĐT đang nắm giữ nhưng bản thân mình không có khả năng kiểm chứng. Sửa luật lần này cần giải quyết được cả hai vấn đề: Tạo điều kiện để người dân chuyển nhượng hợp pháp tài sản đã mua và bảo đảm rằng người nhận chuyển nhượng tiếp theo không phải tiếp nhận những rủi ro bị che giấu trong giao dịch trước đó", ông Hoàng Hà kiến nghị.