"Đi tìm giá đất thị trường chẳng khác nào tìm lá diêu bông"

Tại tọa đàm "Góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Gỡ rào cản, phát huy nội lực" diễn ra mới đây, các chuyên gia đã có những chia sẻ, góp ý.

TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nói: "Ai cũng nói đất là nguồn hữu hạn, nhưng việc sử dụng hiệu quả đất đang gặp 2 vấn đề lớn. Đó là tình trạng lãng phí đất hoang khi trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang, xây "đô thị ma" nhưng không có người ở, chỉ có các đầu cơ "ôm" đất.

Việc đầu cơ này đã đẩy giá đất lên cao, tạo nên "cái gọi là giá đất thị trường" vượt sức chịu đựng của người dân, nền kinh tế và doanh nghiệp. Tôi phản đối những người hay đem giá nhà đất TP.HCM so với Tokyo, New York… nhưng họ quên một điều là, thu nhập quốc dân của các quốc gia này gấp mấy chục lần nước ta", ông Lịch nói.

TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Liên quan vấn đề giá thị trường đối với đất đai, TS Trần Du Lịch nói việc đi tìm giá thị trường chẳng khác nào "đi tìm lá diêu bông". Ví dụ giá đất ở TP.HCM, với một miếng đất, mật độ xây dựng, tầng cao bao nhiêu sẽ có giá khác nhau nhưng trong Luật Đất đai lại chưa đề cập vấn đề này. Đối với phương án đền bù với các trường hợp bị thu hồi đất, cần xem lại và lưu ý bất cập hiện nay khi chúng ta phát triển theo kiểu người dân "trúng số" hoặc "xui xẻo" khi người mất đất thì thiệt hại, người sau lưng lại hưởng lợi.

Cũng về vấn đề xác định giá đất, ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM cho hay: "Về giá đất, chúng tôi rất khổ tâm vì ách tắc. Nên có "phần cứng" là khung giá đất nhưng "phần mềm" là hệ số mềm (hệ số k) để điều chỉnh. Như vậy, TP HCM và các tỉnh, thành dễ định giá đất".

Về vấn đề làm luật, ông Trần Du Lịch ví von "như đan lưới, muốn bắt tất cả các loại cá". Luật nên phân cấp, phân quyền cho địa phương, luật chỉ quy định những vấn đề liên quan quốc gia. Ví dụ, Sơn La, Hà Nội, TP.HCM... làm sao giống nhau được? Thứ nữa, vấn đề thuộc quan hệ dân sự thì không nên đưa vào luật này, nên trả về cho Luật Dân sự...

Ông Lịch nhận định, Dự thảo luật còn quá rườm rà, những vấn đề gì thuộc chức năng của các Bộ bình thường thì không nên đưa vào luật. Đây là những vấn đề mang tính quan điểm mà Quốc hội nên chấn chỉnh.

Cuối cùng, luật này muốn làm cần phải đối chiếu với các luật khác, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, không thể cứ đầu nhiệm kỳ Quốc hội ra luật, cuối nhiệm kỳ Quốc hội lại sửa. Luật pháp phải mang tính ổn định.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nêu quan điểm Luật đất đai gắn chặt với 7 luật khác nhưng đều gặp các vướng mắc, nếu sửa một luật mà không sửa các luật khác cũng sẽ còn các vướng mắc. Do đó, ông Khiết đề xuất các luật phải đồng bộ, tránh chồng chéo.

Tại tọa đàm, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết, việc xây dựng thông qua dự thảo Luật Đất đai sẽ trình Quốc hội kỳ họp thứ 4 tới đây; kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ thảo luận và cho ý kiến lần 2; tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội cho ý kiến lần 3 và nếu như dự thảo đạt chất lượng sẽ thông qua Luật Đất đai vào năm 2023.

Ông Hiếu cho biết, định hướng sửa đổi lần này khác với trước đây là đưa các vấn đề thể chế, chính sách quản lý đất đai về trở thành một nội dung quan trọng nhất. Trong định hướng thể chế có 8 nội dung thì Nghị quyết 18-NQ/TW nhấn mạnh hoàn thiện nội dung thể chế.

Đầu tiên, nếu quy hoạch tốt sẽ thúc đẩy phát triển, nếu quy hoạch không tốt sẽ trở thành rào cản và kiềm hãm sự phát triển; phải có sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ giữa các loại quy hoạch. Các quy hoạch phải thúc đẩy phát triển lẫn nhau, phải giải bài toán quy hoạch treo, chậm trễ, làm ảnh hưởng đời sống người dân...

Chính sách phải hoàn thiện tái định cư thu hồi đất vì mục đích lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế. Thông điệp của Trung ương là người tái định cư bằng hoặc tốt hơn, có thể tái định cư trước khi bồi thường. Bài toán tính bằng hoặc tốt hơn thì rất khó, như thay đổi chỗ ở, kế sinh nhai... Làm thế nào giải quyết câu chuyện này?

Trung ương đã tổng kết là không có khung giá đất. Trong cơ chế hiện hành sẽ có công cụ là khung giá đất, bảng giá đất của địa phương và giá đất cụ thể để thực hiện. Tuy nhiên, yêu cầu ở đây là đảm bảo theo nguyên tắc sát nhất giá thị trường. Trên thế giới có nhiều phương pháp, Việt Nam sử dụng phương pháp nào sát với thị trường.

Việc phân bổ nguồn lực đất đai và sử dụng có hiệu quả thì sử dụng tối đa quyền sử dụng đất. Có nghĩa là nhà nước ít can thiệp, chỉ can thiệp cần thiết…

Về đất nông nghiệp, làm sao nâng cao hiệu quả đất nông nghiệp, đó là bài toán hạn ngạch, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất nông nghiệp. Ví dụ, đang tính đến phương án mở rộng hạn ngạch về sử dụng đất nông nghiệp và mở rộng đối tượng chuyển nhượng, cơ chế tích tụ đất nông nghiệp, ngân hàng đất nông nghiệp… Rất mong các chuyên gia đóng góp thêm ý kiến để có cơ chế đạt hiệu quả cao, can thiệp ít...

"Nâng cao hiệu quả sử dụng đất là điểm nhấn mạnh, sẽ có khái niệm đa mục đích như sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch, nghỉ dưỡng; nông nghiệp xây dựng nhà máy sơ chế, nhà kho, nhà hàng…", ông Hiếu cho biết.