Điều gì kìm hãm bất động sản Hải Phòng phát triển?

Tại hội thảo “Gỡ nút thắt quy hoạch: Hải Phòng đón sóng đầu tư bất động sản” do báo Tiền Phong và Hiệp hội Golf Việt Nam phối hợp tổ chức. PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ, Hải Phòng đã làm quy hoạch phát triển tổng thể, đây là việc quan trọng giúp định hình chân dung phát triển mới. Tuy nhiên hiện nay vẫn đang xin ý kiến từ cấp trên chấp thuận.

Có 3 nhóm vấn đề đặt ra cho Hải Phòng:

Thứ nhất là phải nhận diện được thế và lực, thực lực của Hải Phòng như thế nào, Hải Phòng cần gì để tiếp tục phát triển.

Thứ hai là định hướng phát triển cho Hải Phòng như là 1 tọa độ phát triển quốc gia như thế nào. Đây không phải định hướng của riêng Hải Phòng, mà là định hướng phát triển vùng. Nếu không làm được tầm nhìn bất động sản sẽ cản trở sự phát triển.

Thứ ba là cách tiếp cận tầm vĩ mô.

Hải Phòng có riêng Nghị Quyết 45 của Bộ Chính trị về xây dựng phát triển thành phố, đây là Nghị quyết rất đặc biệt. Nghị quyết là một trong những "bảo bối" để nhận diện tiềm năng của Hải Phòng. Các địa phương muốn làm cơ chế đặc thù phải tham khảo. Nghị quyết cũng xác định tầm vóc của Hải Phòng, đánh giá tích cực tiềm năng phát triển của Hải Phòng.

Trong 7 năm vừa qua, mà cụ thể từ năm 2016, Hải Phòng đã có những đột phá phát triển, chân dung Hải Phòng được định hình. Hải Phòng đã đạt được những tiêu chí quan trọng như: Dân số đứng thứ 5 cả nước; GRPD, thu hút doanh nghiệp FDI đứng thứ 6 cả nước... Định vị vị thế quốc gia, Hải Phòng đứng thứ 3 chỉ sau Hà Nội và TP. HCM.

"Theo chúng tôi đánh giá khi làm tầm nhìn cho Hải Phòng, về mặt kinh tế với tư cách trung tâm nhập quốc tế, Hải Phòng có vai trò quan trọng hơn Hà Nội vì đây là tọa độ kinh tế bậc nhất. Hải Phòng có cảng trung chuyển quốc gia, có sân bay quốc tế, có thể tiếp tục xây dựng thêm sân bay, có đường cao tốc đến Hải Phòng... Hải Phòng trong bảy năm qua tăng trưởng 14,7%, đứng thứ ba cả nước, đây là một tốc độ tăng trưởng thần kỳ.

Xét quá trình 10 năm, Hải Phòng vượt lên về tăng trưởng, đặc biệt là thu hút đầu tư nước ngoài. Đều là những nguồn lực lớn chứ không phải nhỏ lẻ. Đây cũng là triển vọng phát triển bất động sản dù ở bất cứ góc độ nào. Điểm hạn chế cần lưu ý hiện nay là: Chất đô thị hiện đại của Hải Phòng chưa thực sự thể hiện rõ. Thiếu trường Đại học, thiếu bệnh viện. Trung tâm hàng đầu của khu vực để dẫn dắt kinh tế mà lại rất thiếu. Cần thiết đầu tư để nâng tầm đẳng cấp quốc tế.

Điểm hạn chế thứ hai cần lưu ý là sức hấp dẫn dân cư và lao động của Hải Phòng đang rất thấp, Hải Phòng gần như đứng yên tại chỗ về dân số. Di chuyển tăng trưởng dương trong nhiều năm. Số dân di chuyển ra ngoài thành phố Hải Phòng tương đương với dân đẻ ra. Người đi khỏi Hải Phòng nhiều thanh niên, trong khi dân số để ra chưa có năng lực lao động. Cân bằng dân số của Hải Phòng được hiểu theo nghĩa số lao động có chất lượng đang bị hút đi. Đây là phần quyết định triển vọng chất lượng đô thị, khi làm đô thị, làm phát triển cần tính đến.

Triển vọng phát triển của Hải Phòng qua báo cáo của Bộ Chính trị về các địa phương chưa có báo cáo nào tạo sự hào hứng như nói về Hải Phòng. Nói về thách thức cũng mở ra các cơ hội. Hải Phòng hướng mục tiêu đi đầu, trở thành đô thị đẳng cấp cao của đô thị Châu Á, đua tranh quốc tế như một trung tâm hội nghị quốc tế", PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

"Chúng tôi cũng đang đề xuất xây dựng Hải Phòng, hoặc biến toàn bộ Hải Phòng thành khu thương mại tự do. Hiện đang thảo luận để định hình, khu thương mại tự do thế hệ 4.0 như thế nào? Phải là trung tâm cạnh tranh quốc tế hàng đầu.

Vì đây là đầu sóng ngọn gió cùng với Quảng Ninh, giữ mạch liên thông hàng hải quốc tế. Hải Phòng không chi có Nghị quyết 45 mà còn được Quốc hội thông qua cơ chế vượt trội, tuy nhiên Hải Phòng vẫn còn khiêm tốn. Các nhà đầu tư cần tìm hiểu đầu tư vào Hải Phòng, đặc biệt là quy hoạch đất đai. Về yếu tố cơ cấu, chân dung Hải Phòng là một chân dung hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, có thể bổ sung thông minh hóa. Khu cảng biển, đô thị Hải Phòng gắn Vịnh Lan Hạ với Vịnh Hạ Long trong khuôn khổ vùng trung tâm du lịch quốc gia, cộng hưởng sức mạnh của du lịch để cả đất nước có vùng du lịch mà thế giới không nơi nào có. Di tích lịch sử Hải Phòng, Quảng Ninh gắn với nhau sẽ tạo nên tiềm năng du lịch to lớn", PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, vướng mắc nút thắt quy hoạch cần thảo luận tiếp, bởi làm quy hoạch hiện vướng Luật Đất đai. Những nút thắt ở những sự trì trệ, xung đột, chồng chéo của chính sách. Chưa tháo gỡ được, bắt đầu nền tảng những điều cơ bản của Luật chưa thông suốt với thị trường. Khiến quá trình bùng nổ chậm lại.

Nhưng vì sự trói buộc ấy, nên mô hình phát triển đặc biệt bất động sản đầu cơ tăng lên. Không định hướng vững nên chỉ đầu cơ rồi "bỏ chạy". Nên nhiệm vụ hiện nay, câu chuyện tăng trưởng phát triển dựa vào đầu cơ cần phải xử lý như thế nào, bất động sản phải làm. Đầu cơ không có gì xấu nhưng chứa nhiều rủi ro ta phải quản lý được rủi ro đó. Chuyển cách tiếp cận định giá như hiện nay, cần định ra thuế đất, cách tiếp cận giá trên tinh thần thuế đúng hướng thì cấu trúc của thị trường bất động sản sẽ ổn hơn rất nhiều.