Dòng tiền còn đổ mạnh vào phân khúc căn hộ chung cư năm nay?

Phân khúc “vua” trong 2 năm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 trên cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án với khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Tính chung năm ngoái, 300 dự án với trên 108.780 căn đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tăng 47%.

Về giá, Bộ Xây dựng cho biết căn hộ chung cư tăng 20-30% trong năm 2025, trong đó một số khu vực còn trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Theo thống kê của bộ này, mức tăng của chung cư cũng vượt trội so với các loại hình như biệt thự, nhà liền kề trong dự án với đà biến động 10-20%, đất nền 20-25%. Giá bán sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng tăng 11% so với 2024, thấp tầng khoảng 5%.

Nhận định về giá chung cư năm 2026, chuyên gia của CBRE nhìn nhận, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế TP Hồ Chí Minh đã chứng minh quy luật này: sau chu kỳ tăng mạnh 2017–2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đã chững lại, đi ngang từ 2022, khi mặt bằng chung lên đến 100–200 triệu đồng/m2 – mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.

Với Hà Nội, vị chuyên gia nhận định thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP Hồ Chí Minh kéo dài 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần khoảng thời gian tương tự trước khi đạt đỉnh.

Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, thừa nhận, trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Song, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng.

Lãi suất nhích lên, gói vay ưu đãi dần hết hiệu lực

Theo báo cáo ngành ngân hàng mới công bố của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), lãi suất cho vay bình quân toàn hệ thống trong năm 2026 có thể tăng khoảng 0,5 – 0,7 điểm phần trăm, đồng thời tiếp tục duy trì sự phân hóa giữa các nhóm ngân hàng.

Cụ thể, với khối ngân hàng quốc doanh, lãi suất cho vay được dự báo tiếp tục duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ nền kinh tế theo định hướng của Chính phủ. Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân có khả năng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mới từ 0,3 – 1 điểm phần trăm, tùy theo từng ngành nghề và phân khúc khách hàng.

VCBS cho rằng, xu hướng này xuất phát từ việc các ngân hàng tư nhân gia tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân – nhóm có mức lãi suất cao hơn so với khách hàng doanh nghiệp. Đặc biệt, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà với kỳ hạn dài được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện lãi suất cho vay bình quân của toàn hệ thống.

Bên cạnh đó, nhiều gói vay mua nhà ưu đãi được triển khai từ năm 2023 dự kiến sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh sang lãi suất thả nổi trong năm 2026. Đây là yếu tố có thể khiến mặt bằng lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng tăng lên trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia tài chính, sự “cải thiện” này chủ yếu mang lại lợi ích cho ngành ngân hàng, trong khi người đi vay sẽ phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn. Năm 2026, lãi suất vay đối với khách hàng cá nhân nhiều khả năng sẽ cao hơn đáng kể so với doanh nghiệp.

Đáng chú ý, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2 – 3 năm hưởng lãi suất thấp sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Với biên độ cộng thêm phổ biến từ 3 – 4,5%, lãi suất thực tế có thể tăng lên mức 12 – 13%/năm, tạo áp lực lớn đối với người mua nhà.

Trên thị trường, tâm lý thận trọng đang gia tăng. Nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư đã tạm thời chững lại để tính toán lại phương án tài chính trong bối cảnh lãi suất khó giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, các khách hàng đang vay vốn bắt đầu chịu áp lực trả nợ lớn hơn khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.